没有预售许可证的房产能买吗 一房二卖合同效力怎么确定

　　贾启华律师，北京专业拆迁律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

没有预售许可证的房产能买吗

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现实中，要是选择购买期房的话，那么此时的房价一般是比较便宜的，但此时购房者需要承担的风险也是相对较大的。实践中，经常出现一些没有预售许可证的房产，对于这样的房产能够买吗下面就让为你做详细解答吧。

一、没有预售许可证的房产能买吗

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。

没有商品房预售许可证的房子能买吗实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者最好不要买没有商品预售许可证的房子。

二、没有商品房预售许可证怎么办

目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，所以一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。

开发商没有商品房预售许可证怎么办现行的《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，如果开发商没有商品房预售许可证，那么所签订的所有合同，包括购房认购书和购房合同都是无效的，那么购房者有权要求开发商退还定金或者退房。

在买房之前，必要的调查不可少，不过尽快签订正式的商品房买卖合同更重要。现在北京市使用的商品房买卖合同文本中要求明确商品房销售依据。合同中都含有如下字样：“买受人购买的商品房为。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。”签订合同的时候此项目如果空缺，就有可能是无证销售，消费者要加以注意。

由于开发商出售没有预售许可证的房产违反了法律规定，所以购房者最好不要买没有商品房预售许可证的房子。如果已经购买，则可以要求退还定金或者退房。当然，开发商不会轻易答应购房者的要求，购房者应当及时请律师收集证据向法院起诉，帮助您维护自己的权益。

一房二卖合同效力怎么确定

消费者如果在购房之前没有详细了解房屋的具体情况的，签订房屋买卖合同之后，可能会陷入购房陷阱。比如遭遇一房二卖的纠纷。那一房二卖合同的效力是怎么确定的遇到这样的纠纷怎么处理请看的为您介绍。

一、一房二卖合同效力怎么确定：

1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。

根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。

但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。

2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。

在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。

3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。

二、相关法律依据

1、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

希望可以帮助到您。如果您遇到了这样的纠纷，千万不要慌张，如果协商解决不成，可以到法院起诉，如果还有问题请联系我们的专业律师，我们的律师会为您详细的分析介绍，帮助您维护自己的合法权益。