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银行个人住房按揭贷款的风险 转让在建工程项目需提交的主要资料

2021年3月17日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

银行个人住房按揭贷款的风险

  按揭贷款,现在已经是成为社会上大多数人在进行购买大宗物品时选择的一种贷款方式,按揭贷款可以让自己暂时付出部分金钱就可以购买到自己想要的东西,就相当于在向银行借钱,按揭贷款是存在一定的风险的,但是很多人不清楚。下面就让为大家带来的银行个人住房按揭贷款的风险的相关内容,一起来看看吧。

  一、银行个人住房按揭贷款的风险

  系统风险

  个人住房按揭贷款的系统风险主要是指,因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化,对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响,金额所导致系统性风险。如下:

  1、利率风险:个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长,在五年以上,最长可达三十年。在这种跨度较大的时间内,可能会出现几次大型经济波动,导致市场利率出现变化。在商业银行的经营过程中,当个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时,利率的变化就可能会给其带来无法避免的经济风险。

  2、流动型风险:

银行的资金大都始终处于一个流动状态,当银行的流动资金无法满足其流动需求量时,就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的风险,个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务,其资金流动特性比较低,而在银行中的资金来源大都期限不长,会导致其将短期资金用于长期运作,造成支付现金无法达到支付需求的风险。

  3、住房贬值风险:新世纪以来,我国的住房价格一路上涨,但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大,其市场回归理性发展,有些城市的住房价格将会逐渐下降,一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围,就会给商业银行的贷款造成一定的风险。

  银行后期管理风险

  个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20年的长期业务,在贷款发放完以后,银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控[4]。在这期间会出现风险主要有:①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失,导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范,导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后,银行因监控管理以及催款不力,导致借款人出现拖款和赖账行为。

  开发商带来的风险

  新世纪以来,我国房地产市场飞速发展,大量房地产开发企业不断崛起,有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩,成为各银行所争夺的合作对象,但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机,使用各种不法手段对银行进行欺诈,以虚假信息向银行申请住房按揭贷款,达到目的后即进行资金转移。

  项目存在的风险

  项目风险也是按揭贷款的源头风险,其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足,致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多,主要有:开发商的后续资金缺乏,导致无法按期完工交房;开放商缺乏预售资格进行违法售房,预售合同无效;客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现,就会导致客户拒绝还款,解除购房合同,银行就会成为风险直接承担者。

  信用风险

  首先,因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制,导致社会风险的存在;其次,由于有些借款人存在赖账心理,当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时,就会出现借款人信用风险;再次,由于借款人对于自身的实力预期过高,导致家庭收入无法满足还款要求,出现支付风险;最后,由于借款人发生意外事故,导致身体出现残疾,失去还款能力,出现意外伤害风险。

  抵押风险和欺诈风险

  由于价值评估的方式存在差异,可能会出现高估房,导致客户的贷款成交数较高,进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题,抵押物的产权无法移交,导致抵押物无效,出现贷款风险。此外,因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷,并将贷款挪用,导致楼盘无法按期竣工,抵押物无法得到有效落实,甚至有开发商携款逃跑,都会导致欺诈风险。

  二、银行个人住房按揭贷款风险的主要防御措施

  加强银行业务人员的培训

  个人贷款操作手续在不断被完善,但其操作过程比较繁琐,需要建立一支高素质的客户经理队伍,重视各岗位的人员配置,对客户经理进行培训,让其对工作具有强烈的心,并拥有加高的职业素质。此外,可建立有效的奖惩考核机制,促进银行业务的健康、和谐发展。

  加强银行对房地产开发企业的审查

  主要审查方向有:①对开发商企业的项目土地出让金支付情况以及出让金来源等进行核实,并评估其资金实力和筹资能力;②对开发生的房地产开发资质等级证书进行审查,并了解其从业时间和经验;③对开发企业的组织架构进行调查,并以此了解该企业和各相关企业之间的关系,防止出现假按揭情况;④对开发商的工程款支付情况进行查询,防止其将贷款挪用到其他方面,出现假按揭情况,并了解其经营实际情况,剔除拥有不良信誉的企业。

  加强银行内部的管控建设

  ①对于借款人进行严格的款前调查,详细询问其购房产的价格、结构、户型、交房日期、周边环境、交通、物业管理等情况,并对其实际情况进行核实。严格审查借款人的各项证明文件,以及购房首付款的支付人。此外还需要按照国家规定,对借款人还款能力、抵押物品价值以及信誉度等进行审查;②坚持合同面签制度,坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续;③加强档案管理的日常检查,监控每一项售房款的去向,且客户经理需要严格执行住房按揭贷款的贷后检查制度。

  三、个人按揭住房贷款申请条件

  1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

  2、具有稳定的职业和收入,信用良好,同时具有按期归还贷款本息的能力;

  3、具有所购住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购住房的首付款;

  4、具有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带的保证人;

  5、具有购房合同或协议,所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值;

  6、银行规定的其他条件

  以上就是为大家带来的银行个人住房按揭贷款的风险的相关内容。按揭贷款还是存在一定的风险的,大家在选择了按揭贷款之前一定要了解清楚其中的风险,而且在贷款进行中,一定要按期还款,免得自己的信用受到影响。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

转让在建工程项目需提交的主要资料

  1、转让方和受让方各自的申请报告;

  2、市、区县计委立项批复和商品房计划;

  3、红线定点批文及规划方案意见书;

  4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;

  5、工程建设总平面图;

  6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;

  7、市建委对工程初步设计批复文件;

  8、开发项目手册;

  9、受让方公司财务报表和银行资信证明;

  10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;

  11、转让合同或协议原件;

  12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;

  13、该转让项目未抵押的依据。

  综上所述,在建工程的转让并不是随意进行的,在双方协议完成以后还要到相关的部门进行登记,受让人在转让前应当检查这个工程是否有抵押,如果有抵押那么在建工程的转让是无效的,转让之前也要获得施工方的同意。以上就是;在建工程最新转让的条件;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。