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二手房合同卖方违约 二手房买卖合同的六大特殊问题

2021年3月19日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

 贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房合同卖方违约

  二手房合同卖方违约

  案例介绍:2007年4月10日,王某与金某签订二手房买卖协议,约定将位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某,价格为54万元。并约定合同签订当日去房产局办理过户手续,办理过户手续同时,金某支付定金、第一批款。但当日王某未去房产局办理过户手续,要求推迟到2007年4月15日。但届期,王某再次爽约。此后,王某一直以种种借口不去办理过户手续。2007年4月30日,王某收定金5万元,并承诺2007年5月办理过户手续。但王某再次爽约。 2007年10月,金某获悉,王某将房屋以50万元售予他人。2007年11月前,王某将定金退还金某,另以借款形式赔偿一倍定金。

  金某获悉房子已经售予他人后,向法院起诉要求赔偿损失:1、房价上涨的损失6万元;2、双倍返还定金。

  金某举证的证据:

  1、二手房买卖合同,证明王某与金某定有协议,应当履行;

  2、定金收条,证明王某曾收取金某的购房定金;

  3、取款凭证,证明金某希望支付房款的意向;

  4、手机短信,证明被告王某明确表示此房售予他人的事实;

  5、谈话录音,证明案外人购买了此房的事实;

  6、house365网站下载的起诉时江帆彼岸城小区房主报价情况的网页资料

  王某未举证。

  一审判决:

  根据诚实信用原则,各方应履行各自的义务。契约签订后,金某为履行付款义务筹集资金,王某拖延履行契约义务,另行与他人签订房屋买卖契约,将讼争房屋出售给第三方,并办理了买卖过户手续,致使原被告签订的契约无法履行。王某对因房屋价格上涨造成金某的损失,应当承担赔偿。虽然王某已经双倍返还定金,但尚不足弥补金某损失,金某要求王某另行赔偿6万元未超过因房价上涨造成的损失,本院予以支持。故一审法院判决:王某双倍返还定金;赔偿房价上涨损失6万元。

  王某不服,向南京市中级人民法院上诉。

  二审判决:

  二审法院认为,因定金具有惩罚性,定金与损害赔偿的性质不相同,定金的承担不能替代损害赔偿。如果一方违约给对方造成实际损失,对方在适用定金罚则的同时,可以请求损害赔偿。另,根据《合同法》第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得。

二手房买卖合同的六大特殊问题

  核心内容:二手房买卖合同中主要存在六大特殊问题:独家代理协议、期房转让、定金问题、合同公证、优先购买权及产权过户。下面为您详细介绍这六大问题。

  1、独家代理协议。

  所谓独家代理协议,又称独家委托协议,其性质是委托代理合同,一般是指卖方承诺在协议规定的时间内将自己的房屋委托给唯一的房产中介公司代为挂牌出售,同时承诺如果卖方再委托其他中介公司,将承担相应的违约。作为回报,中介公司一般也会在协议中承诺在中介费用等方面给予卖方一定的优惠。

  对一些市场前景比较好的房源,中介公司会要求房主签订独家代理协议,以保证交易的独占性和成功率。独家代理有利有弊,要视具体情况而定。对于房东来说,选择一家中介公司做独家代理会比较省时、省力。但是独家代理也会有风险,比如成交时间放慢、中介公司本身的可信度等等。

  另外,卖方和中介公司签订了独家委托协议后,就意味着放弃了委托其他公司的权利,否则要承担相应的违约。所以,在签定独家代理协议之前,卖方要根据自己实际情况慎重考虑。

  2、期房转让。

  目前市场上有一种比较特殊的二手房交易类型,这类交易转让的标的物是尚未交付或尚未办理权属证书的商品房,也就是通常所说的;期房;。

  期房转让可分为两种:一种是预定权转让,另一种是期权转让。;期权转让;在实践中发生较多。这种转让发生在《商品房预售合同》签订之后卖方取得产权证之前。实践中,由于对此种行为性质的界定不同,各个地方对此采取了不同政策。有些地方允许期权转让,如上海,有些地方不允许,如杭州。

  对于这种行为如何从法律上来认定,理论上存在争议主要有以下两种观点: