贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

业委会成员是否该拿津贴

加强和谐小区的建设，业主委员会的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，业委会似乎是与义务奉献挂上等号的，业委会的运作是否需要运作经费呢如果有，应该从哪里支出，又用在哪里呢不久前，在上海业伟业主咨询有限公司就举办了一次别开生面的“业主委员会运作经费” 研讨会。 “津贴该拿”意见占上风 　　在比较传统的观念中，似乎业委会就意味着义务性的工作，时运苑业委会主任金龙也赞同这一观点。他认为，业委会的经费有两个方面，其一是业委会平时的培训、开会等不可或缺的程序，这些没有办法不开支；其二就是主任的津贴。不管是不是应该拿，业委会主任要拿业主的钱都很难，所以该小区把本来准备写进议事规则的主任津贴又进行了修改，认为业委会不拿这份津贴更好，这样精力多的时候就多做，工作忙的时候也可以少做一些。而如果业委会成员拿钱了就必须把事情做好，从这一角度来说，现在的义务劳动反而更有利。 　　而与会的更多的业委会成员则另有想法——共富新村富康园小区业主委员会主任钟鹤年就提出，拿不拿津贴，其实是小事，但如果没有津贴的约束，也许会造成业委会想干就干，不想干就不干的错误认知。业委会形同虚设，这是与设立业主委员会，尽最大的职责保护业主利益的原则相悖的。 　　常兴家园业委会的运作经费都来自于维修基金利息、小区停车费及小区中的一些额外收入如电梯里的广告收入等等。该小区业委会副主任黄华茂介绍说，虽然业委会主任、副主任拿津贴，但都要事先通过业主大会讨论通过，并张榜公布。他认为，通过业委会的努力工作，能够管理好小区的资产，并且为小区创收。除了业委会的运作经费外，创收的费用会全部加入到维修基金里，让业主知道业委会为小区创收不是为了自己，而是为了全体业主的利益。所以只要业委会把创收的收入归还给业主，业主就会理解，业委会的工作也会相对好做。业主委员会必须要创收，没有创收就无法运作下去。 　　而浦东北蔡华佳花园业委会秘书胡松涛则认为，业委会上任以后就要代表业主精心管理，使物业公司能够管理好小区，使业主所缴的物业管理费物有所值，这比业委会拿不拿津贴要重要得多。为了以后的业委会做好榜样和打好基础，完全按市场化的理念为今后的业委会建造一个平台，华佳花园是通过业主大会决定业委会要拿津贴的，而且这一决议是全体通过，没有任何异议。业委会每个星期都值班，而且还组织一些晚会之类的活动，搞活小区气氛，丰富业主的生活。在费用方面，规定好运行费在多少范围内业委会主任签字就可以，若达到一定数量则必须开业主大会。所以，经费运行方面有没有困难，关键是看看小区业委会是不是要用经费使小区的物业管理更有效和令人放心，为业主创造一个安静、舒适的生活环境。这样业委会成员也能认识到自己的价值。 　　淞虹公寓业主委员会主任顾伟成同时还是上海实诚物业管理有限公司总经理，由于身兼两职，对于经费问题就更有感触。他认为，不拿经费并不等于就能做好业委会的工作。“即使规定业委会不拿经费，想钻到业委会干坏事的人，到最后会钻进来，想方设法地来动用维修基金。所以现在做业委会，重要的是形成一个良好制度，并一直延续下去，为以后的工作铺好道路。制度好坏人也难干坏事，制度不好好人也要干坏事。建立一整套的好的制度，在为全体业主做好工作的前提下，业主委员会的劳动，付出成本绝对该有回报。” 业委会经费合理合法 　　上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏指出，任何小区都是“值钱”的，一草一木都属于全体业主所有，即使是售后公房也会有地面停车费。业主委员会作为业主大会的执行机构，其运作经费可以理所当然地由小区公共收益承担。 　　讨论业主委员会是否该有运作经费的问题，关键是对于物业管理的观念需要转变。首先，物业管理的主体是业主而并非物业公司，业主委员会要听物业公司的话来使用经费，是本末倒置。而业主进行物业管理的组织形式是业主大会，不是每个业主都说了算，必须是业主大会决定，包括这里所谈的业主委员会经费、维修资金的管理、要不要物业公司等，都应由业主大会说了算。 　　至于有的小区说业主委员会没有钱，是最大的误区。因为业主是小区的主人，业主交的物业管理费都属于业主大会的执行机构——业委会的管理，请物业公司提供什么样的服务，收多少费，都是由业主大会决定的。业主委员会的经费也是业主大会决定的。物业公司收物业管理费只是代收，国务院的规定，物业管理费也可以交给业主委员会。而小区的公共收益主要用于补充维修资金，也可以用于业主大会。 　　物业管理的根本目的是维护公共利益，维护业主的整体利益，并非是维护某一个业主、某一时期的业主或者某几栋楼内业主的利益，这一点与物业公司的物业管理服务活动是一种纯商业行为，是市场行为有所不同。包括经费在内，业主大会不需要、也不可能把所有的意见统一起来，只要进行公开表决就可以了。因为公开透明的制度，会防范不良事件的发生。 　　根据，业主委员会运作经费由业主大会决定。可以从停车费、广告费等公共收益中提，也可以从物业管理费中提取，所以业主委员会提供服务收费完全可以理直气壮。但要建立一个制度让业主委员会分工明确，有明确的责任人。比如花了钱，就要有人敢拍着胸口来负责。业主委员会主任应该有负责的精神。 业主大会可作决策 　　搜狐网有一个调查，问“应不应该在缴纳物业管理费之外，再缴纳一点费用作为业主委员会的经费”结果是选同意的占５７．３％，不同意的占４２．７％。 　　刘生敏认为，业主都交了物业管理费，物业管理费就是用于小区管理的，业主委员会就是来管理小区的，其经费理所当然在物业管理费中承担，为什么要额外缴纳业委会的经费呢业委会的运作经费不要动用维修资金，也可以不动用小区的公共收入，完全可以直接从物业管理费中提取。国外的业主委员会都是以非赢利形式在运作，多数情况下，物业管理经费与业主委员会运作经费是一体化管理的，也就是说业主委员会的运作经费往往就是物业管理费用，或者说就是物业管理费的一部分。 　　他还指出，杭州市１９９７年就规定了业委会的经费可以从物业管理费中提取１％。北京市在也有这方面的规定，可以从物业管理费中提取３％至５％作为业委会的活动经费，成都则正在考虑在物业管理费中提取１０％作为业委会的活动经费。而即使没有法规文件规定，业主大会也是可以决定的，因为国务院已经明确了业主大会决策这个制度。假使是业主大会决定物业管理费中１００％作为业委会的活动经费，也是业主委员会自治管理的一种体现。事实上，有很多小规模的小区或者售后房小区因为收费比较困难，物业公司不肯接手，完全可以由业主委员会自己管理。应该认识到，住宅小区会拥有一定的商业价值，因为商家的客源，也就是所有人都住在小区，无论穷人、富人都会回家。小区必然会成为商家的必争之地，业委会要树立信心，为全体业主有效管理大家的小区。

　　上海兴天物业管理有限公司总经理李文康也指出，物业公司和业委会在经费分配上，要追求各自的权益。业委会的运行经费要比较规范，而且动用费用必须至少要经过两个人签字才能报销，３个月一次汇报，半年做一次公布。同时还建议业委会的人员要充分履行监督权，而尽可能少的履行指挥权，协商是解决问题的最好办法。 ■

物业税先对豪宅别墅开刀

　　今年的全国两会上，全国政协委员、财政部科研所所长贾康提交了一份，再次呼吁加快研究出台物业税方案。

　　贾康是开征物业税的支持者，他认为开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫。

　　在接受网易房产采访时，贾康表示：;物业税的开征面临诸多尚未解决的问题，目前依然看不到具体的时间表。;不过其也表示，随着物业受到的关注越来越多，尤其是今年两会都在热议物业税，相信对物业税开征具有积极推动意义。

　　贾康在其提案中指出，在房地产保有环节开征物业税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。

　　这种正面效应一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变;二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率;三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性，促进房地产业长期的健康发展。

　　物业税不用一步到位

　　长期以来，征收对象、征收方案以及与现有土地出让制度冲突都是物业税争议的焦点，归根结底是目前尚没有完整的一套方案出来供大家去研究，所有的争论几乎都是在隔山打牛。

　　此前有学者认为，当前我国房屋不动产的产权登记混乱，征收对象难以界定。对此，贾康建议，对于经营性不动产是非常好界定的，这一部分当然得纳入物业税征收范围。

　　对于非经营性不动产，即住宅，可以率先从独立别墅、豪华公寓开征。贾康认为，独立别墅和豪宅在管理上比较容易认定，同时可以也可考虑对一定面积以下的;居民第一套自用住房;实行永不征收。

　　中国房地产业协会副秘书长何琦此前做客网易房产称，有可能对豪宅最先开始征收，因为民愤最小。不过何琦也表示，如果没有一个成型的办法，那么针对住宅收物业税这恐怕还有一段时间。

　　全国政协委员郭松海接受网易房产采访时提出，物业税在没有成熟的办法前可以从征收房屋空置税开始，这是一个很好的过渡。

　　郭松海指出，对于房屋空置的认定应该是有具体办法的，比如对购买商品房交房后设定一定的期限，如果该房子在期限过后，设定其居民水电用量最低标准，如果连续一定时间该房子的水电用量少于最低标准，则可认定该房屋为空置。

　　物业税能降房价吗

　　物业税的如何开征的另一个博弈是物业税是否能有效抑制房地产投资投机，调控房价。

　　房价在一轮又一轮的调控中，依然在节节高升，物业税似乎成了抑制房价唯一的救命稻草,但反对物业税的声音也不在少数。

　　全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森认为，物业税开征直接影响到房价成本，如果土地出让金制度不改革的话，再征物业税房价将更高，购房者负担就更重。

　　全国政协委员、大连万达集团董事长王健林表示，开征物业税能抑制房价这完全是理想，甚至是空想，在市场经济条件下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。

　　但是贾康指出,在房地产保有环节开征房地产税可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地;减少已建成房屋的空置率,提高社会中不动产资源配置的效率;促使不动产投资、投机行为收敛,促进房地产业长期的健康发展。

　　同时他认为，物业税应该表述为;房地产税;，物业是相对于业主来说的，房子就是老百姓的物业。;改为‘房地产税’，更能表明物业税的‘开刀对象’是房地产开发商，能在一定程度上缓解民众的反感。;