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小区物业未做好卫生能拒交物业费吗?小区顶楼漏水谁负责?

2021年3月19日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

贾启华律师,北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

小区物业未做好卫生能拒交物业费吗?

业主跟小区物业签订物业合同,那么双方应该遵守约定,业主按时交付物业费,物业也应该按要求提供服务,其中一个便是做好小区卫生服务工作。所以,业主发现对方未遵守约定,就会拒交物业费。


实践中,小区物业出现有以下情形的,业主可以拒交物业费:


1、公共设施维修养护、公共卫生存在瑕疵;


2、建筑质量存在问题,物业公司未尽维修义务;


3、行使管理责任不到位;


4、未履行安全保障义务;


5、物业公司未公布账目,侵害了小区业主知情权;


6、物业公司人员滥用职权;


7、物业公司超越其职权。


所以,发现小区未做好卫生工作,导致小区脏乱,严重影响业主生活质量,经提醒后物业也不知悔改的,那么即可以拒交物业费。


不过,实际中业主可以按以下处理:


1、先行拍照、录音录像取证


对于小区内卫生的物业服务状况,可以采用照相、摄影等方式记录下来,便于起诉时法院核实真实情况。


2、向有关部门反映情况


如果是因为物业在小区内违建导致卫生质量下降,那么可以先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应,并保存好有关机关受理记录。


并且,找过物业的,也可以将物业当时的“处理”记录下来。


最后,其实现在很多物业进驻小区后,会按照自己的意愿处置小区内的剩余空间,或者因为提供的卫生服务等质量存在瑕疵,导致跟业主产生摩擦。如果双方的争议较大,可以及时去法院起诉处理。



小区顶楼漏水谁负责?

实际上,相比于其他楼层,小区楼顶经常会出现售卖难的问题。一方面是因为所谓的顶楼一般作为公摊面积,日常提供给整栋楼的住户晾晒衣物,因为使用不当会给顶层住户带来一定的影响。其实,小区楼顶之所以不好卖出去,还有一个原因就是顶楼住户担心屋顶漏水。顶楼漏水的情况还是比较常发生的,要是真遇上这种麻烦事,顶楼毕竟是作为公摊面积,但有些顶楼,因此住户们就担忧需要找谁解决。



实际上,小区顶楼虽然属于公摊面积,但是在找人负责维修的时候,还是看具体情况确定:


1、虽然说小区顶楼属于全体业主的公共面积,但是在出现漏水问题时还得按照房子保修来解决。实际中,如果是新小区,那么在楼盘交接五年内出现顶楼漏水的,就找开发商负责维修。因为,开发商对房屋防水工程的法定保修期是五年。


2、如果是旧小区或新小区但超过五年后才出现漏水的,应由全体业主负责维修。而相关维修费用,可从专门的房屋维修基金划拨,如无房屋维修基金的,应按居住面积大小均摊。


此外,如果顶楼漏水是人为因素造成的,则应由相关责任人负责维修,并赔偿其它相关损失。


其实,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,而这种权利就是建筑物区分所有权。而所谓的建筑物区分所有包括两部分:


1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分,在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。


专有部分的形成条件有两个:


构造上的独立性,也就是要有固定的遮蔽栏,与其他区分所有权人的专有部分相隔离。


使用上的独立性,一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准。


2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。


包括三部分:


建筑物的基本构造部分,如支柱、屋顶、外墙等;


共用部分,如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;


部分区分所有权人共有的部分,如各楼层间的楼板、左右房屋之间的隔墙等。


最后,在明确小区顶楼属于谁的东西后,实际中有些开发商还以顶楼不属于自己负责的范围,任其漏水不予维修的,而较靠近顶楼的住户因此遭受较大损失的,建议可以相互联合起来,收集足够的证据,找个专业的律师代理众多住户向法院起诉维权。