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违章建筑能不能要赔偿 在拆迁过程中,有哪些和拆迁方谈判的小技巧

2021年4月30日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师,北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

违章建筑能不能要赔偿

违章建筑能不能要赔偿


依据我国相关法律的规定,对违法对建筑进行拆迁时,被拆迁人是不能获得拆迁补偿的,合法的建筑物才能获得经济补偿。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第二十四条;市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。


市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。


第二十五条;房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。


补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。




房屋拆迁评估流程


拆迁评估的流程主要包括八个阶段。


第一个程序是前期洽谈、现场勘察。


比如有一个拆迁工程需要评估公司做,或者是招标,或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况,包括去现场初步勘察,了解评估范围、对象等。


第二个阶段是签订评估合同,然后制定工作计划。


如果某评估公司要参与此次房屋拆迁,需要谈一下收费的问题,评估收费国家有指导性标准,同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。


第三个程序是外业入户评估。


外业阶段,评估机构需要到现场逐户进行评估。


第四个程序是内业结算。


外业评估之后需要把这些数据进行输机,按照公式进行测算。


第五个步骤是出具正式评估报告。


第六个步骤送达报告。送到拆迁户手中。


第七个是动迁解释。


第八个是把报告归档。即项目结案,有关的资料结案。


这个里面比较难的,一个是入户评估,一个是动迁解释。这两个工作比较难。因为入户,首先老百姓对拆迁这个事是否认可。另外是动迁解释。实际上评估公司并不是像一些人理解的那样,简单地出几份报告就可以了。评估公司在这个拆迁工作中,要等到拆迁户全搬迁走了,工作才算完成。因为动迁现场中,有的是涉及到报告有一些问题,有一些是拆迁双方需要调整补偿价格,通过报告来体现这种调整,这其中比较复杂。再比如说,有一些违章建筑算不算的问题,如果不算的话,补偿价格比较低,老百姓不走。如果算的话,可能老百姓就能够接受这个价格。但如果严格按照法律法规,违章建筑不应补偿。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,依据我国相关法律的规定,对违法对建筑进行拆迁时,被拆迁人是不能获得拆迁补偿的,合法的建筑物才能获得经济补偿。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。




在拆迁过程中,有哪些和拆迁方谈判的小技巧

在拆迁过程中,有哪些和拆迁方谈判的小技巧


其一,知己知彼,百战不殆


这是拆迁协商谈判前的准备工作。一方面,大家要注意搜集信息,了解当前拆迁补偿的标准和水平,再结合自身情况确定自己的目标和底线。这主要是通过及时查阅相关公告、申请政府信息公开和适当了解周边类似房地产的市场价格等行动来实现。另一方面,我们不仅要知己还要知彼,这样才能在之后的谈判时做到心中有数,游刃有余。所以,还要多收集一些拆迁方的信息,例如到底是谁要拆我们的房子他们有没有权限又有着怎样的背景做好了这些充分的准备,就容易在之后的谈判中做到不慌不忙、从容应对了。


其二,少说多听,不要轻易亮底


征收方第一次来上门谈判,其实也是来摸你的底的,探探你的情况和心理预期。这时候千万不要“太直”,把自己内心的真实报价直接透露给对方。因为一旦对方知道了你的底线,主动权就在他手里了。正确的做法是:首先,不要轻易让对方摸清你的底。一方面不要在征收方提出补偿条件时明确表态接受或不接受,注意为日后的谈判留出余地;另一方面不要直接说出自己的心理价位,这样可能会没有了争取更高补偿的空间。其次,一定要善于倾听,而且尽量不露痕迹的启发对方多说,在他发表意见的过程中分析和判断对方的底线,捕捉有用信息,及时做好录音记录,从而调整自己的应对策略,掌握谈判的主动权。


其三,跟有决定权的人谈判


与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权,也就是要确定和你谈判的是能说了算的人。否则你可能费了大量的口舌和精力跟对方谈了半天,最后他来了句:这个我说了也不算、这个超出我决定的权限了,必须回去请示领导,此时你就会很崩溃。所以,在谈判之前,大家就要确认一下,跟自己谈判的人是不是有决定权和执行权,以免对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱,浪费您宝贵的维权时间。实践中,一些被征收人会根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导来直接谈,这是富有智慧的做法。


其四,合理报价,不漫天要价


给自己定一个心理预期价是谈判前必须要做的一件事情,也是大家比较犹豫和不容易确定的。如果要求过高,脱离了实际,可能会导致直接谈崩;要求过低,又担心吃亏。所以报价不宜过高,也不宜过低,可以稍微高于自己的心理预期,但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。给大家建议的参考标准是:首先,可以和周边房地产市场价格对比,因为对被征收房屋价值的补偿,一般不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,这是有充分的法律依据的;其次,要考虑自己之后的生活质量和居住条件,以不降低且略有提升为标准。无论如何,指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态,也往往无法实现。




其五,找出征收方的违法点,以备灵活运用


征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的,如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。这时你指出它的违法点,往往可以提高谈判的筹码。因为拆迁方会惧怕一旦在某起涉及项目的行政诉讼中败诉,整个拆迁项目的进度将会受到影响,他们就会遭受极大的损失。所以谈判时抓住对方的破绽和弱点,对最终获得一个满意的谈判结果也能起到重要作用。当然,这就需要被征收人对590号令及相关的规范性文件具有相当程度的基础和了解了。两眼一摸黑式的谈判,信息和知识储备都不对等,那么被征收人吃亏几乎是难以扭转的。


其六,房子不能轻易搬,签订协议要谨慎


房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。房子是要求补偿的重要凭证和依据,一旦房子守不住被非法强拆,之后的维权和谈判将变得困难重重。而补偿协议一旦签了,就意味着你接受了对方提出的条件,对方已没有和你继续谈判的必要。由于协议具有法律效力,之后再想反悔也很难。所以大家一定要谨记,对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题,要慎之又慎,切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗,轻率的搬出房子、签署协议。只要坚守住房子这个阵地,在对补偿安置不满时暂不签字,你手中就还有谈判的砝码,就有机会在之后的维权中为自己争取一个满意的补偿。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,房屋拆迁的过程中被征收人与房屋征收部门谈判的技巧是比较多的,包括知己知彼、少说多听,不要轻易亮底、理报价等。如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。