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业主大会和业主委员会的指导规则是什么 中国应尽快推出物业税

2021年4月28日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

 贾启华律师,北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

业主大会和业主委员会的指导规则是什么

  一、业主大会和业主委员会指导规则是什么

  第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据、等法律法规的规定,制定本规则。

  第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

  二、业主大会与业主委员会有什么区别吗

  业主大会是由全体业主组成的,决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。

  当业主人数较多时,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

  业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,是由业主大会从全体中选举产生,经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

  业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国第8条规定:;物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。;

  也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明,业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择,而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选,也是由业主大会选举和更换。

  业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构,是基于业主的选举和业主大会授权,执行业主大会决议的机构。所以,业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织,是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的规定。赋予了业主更多的自治权利,业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的;代言人;提出了迫切的需要。因此,业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。从法律层面对业主委员会做出了规定。其第六章;业主的建筑物区分所有权;第78条规定:;业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;。第83条规定:;业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院起诉。;这些规定,虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格,当业主委员会侵害业主权利的时候,给业主的维权提供了合法的诉讼方式。但该法对业主委员会的其他方面的法律定位采取了回避态度,对业主委员会的法律性质界定不清,在实践中对于司法判案指导意义较弱。

  三、业主大会的执行机构是什么

  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  监督管理规约的实施;

  业主大会赋予的其他职责。

  为您整理的业主大会和业主委员会指导规则是什么的内容,由此你可以得知业主大会和业主委员会的关系的包含关系,一般在一个小区中形成业主大会就是用来服务和关系小区内部活动的,如果您还有什么疑惑的话,欢迎到找相关专业的律师进行咨询。

中国应尽快推出物业税

  近日,有消息称政府将会出台房地产行业中长期规划,来振兴目前低迷的房地产行业。不过从目前的形势看,即便房地产进入国务院产业振兴规划,也很难改变行业短期内继续下行的趋势。

  现在正是住房制度改革的好时机,中国必须重新思考和制定符合国情的住房制度,而不能延续过去掠夺式的开发政策。未来的住宅政策首先要实现公平,其次需有可持续性。中国截至目前的一次性土地出让金制度应该终结。这个制度让地方政府有动力抬高土地出让价格,开发商在房价上升周期依靠囤地就可以获得巨额收益,而那些先富起来的人们提前购买和投资住宅的做法,让他们获得超额的回报,这也变相鼓励了市场投机和炒作。除了国有土地增值收益大量流失到开发商和富人手里外,唯一需要支付更高成本的是穷人和后来者。

  尽管中央政府看到了楼市的不可持续性,并试图从供给和购买环节给予弱势群体补贴,以拉动经济增长为目的刺激交易,如决定向中低收入者提供小户型的廉价住宅,目前也有购房退税的呼声,这有利于中产阶级。但是,这些看似利益倾斜的政策只是暂时的,更不足以解决中国面临的历史性的地产危局。中国经济从快车道转轨到慢车道为住房制度改革提供了机遇,而改变不公平现状需要尽快推出物业税。

  物业税意味着如果你有足够的购买力,你可以购买好地段、大面积或多套住宅,但是,你必然为此付出更多资产税,还必须为房价上涨付费而不是只得好处,因为税额将随房价上涨而上涨。物业税不仅可以抑制房价上涨,鼓励人们购买中小户型而自动调整市场供应结构,防止投资和投机,也可以实现税收“劫富济贫”的作用,是一个公正的制度安排。

  物业税推出之前的已售住宅,已缴纳全部的土地出让金。从全国来看,公务员阶层是房屋自有率最高,在一些二三线城市,甚至一家庭拥有多套是普遍现象,因为既有此前的福利分房,也有内部集资购房等,成本很低,是住宅改革收益较大的群体;其次,即先富起来的住宅投资者,投资获超额收益。因此,针对已购住宅,应大幅提高转让收益税,并推出租金收益税及空置税等,以便于在新老政策衔接上实现集体公正。

  推出物业税的主要阻力是地方政府不愿意放弃土地财政,但若不取消土地财政,住宅市场将永远是畸形和扭曲的。因此,中央政府要尽快建立流转税、所得税和财产税三大税类,并完善财政转移支付体系,及时推出物业税,这也鼓励地方政府更有动力搞好城市建设和完善公共设施,以推动房价上涨,在此过程中获得更多物业税。

  目前地产交易环节的税费成本过高,甚至接近房价成本的一半左右。如果推出持有环节的物业税,则必须大幅降低和取消交易环节的税费,这意味着,物业税的推出,不仅消灭了土地财政,也大幅降低了地产交易税收,这两项几乎是所有城市财政的主要来源。因此,地方政府必定阻拦这种细水长流式的税收政策,以支持自己任期内各种经济活动。我们认为,中国住宅市场在当前政策环境中,已经到了一个不可持续的临界点,而中央政府有必要大胆推出物业税等降低房价与维护公平的改革。