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二手房的价格 二手房过户DIY分九步走 省钱但费力

2021年4月30日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

 贾启华律师,北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房的价格

房子价格由什么决定 房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的,在这一点上,新房和旧房并没有什么本质区别。 决定地价的有以下四大因素: 1、位置、面积 地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。 一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,

  房子价格由什么决定

  房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的,在这一点上,新房和旧房并没有什么本质区别。

  决定地价的有以下四大因素:

  1、位置、面积

  地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

  一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,因而价格较高。但也不能一概而论,只有房子所处的土地的总体面积比较合适,其土地价格才会比较高,房子的价格也会比较高。

  2、地形、地质

  不良的地形会增加工程前期施工的费用,提高建筑成本,也会影响土地功能的发挥,因而地价较低。例如,在山坡上已建有一个工厂,则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

  3、形状、用途

  一般来说,三角形等不规则土地,由于利用率低,其价格自然也会有所降低。

  而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

  4、交通、环境

  土地附近的街道是否属于主干道,主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否,都会影响土地的价格。

  土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

  对于居住用地来说,公共服务设施齐全、基础设施完备,远离污水处理设施的土地,价格自然会比较高。

  另外,政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制,也会影响土地价格。

二手房过户DIY分九步走 省钱但费力

  我最近要买房,正好朋友有套房子打算出售,户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交,房产过户应该怎么办理日前,读者范先生打来电话询问。  像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY,...

  ;我最近要买房,正好朋友有套房子打算出售,户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交,房产过户应该怎么办理;日前,读者范先生打来电话询问。

  像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY,就是房产中介业俗称的;手拉手;方式。交易一套七八十万元的二手房,单方的中介费在七八千元左右,一些购房者觉得中介代理费高,宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么DIY有关人士提醒说,这意味着交易双方必须有足够的精力和时间,因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂,涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方,碰上房子产权有问题的,还要去产权交易中心查产权。当然,如果不怕麻烦,也完全可以自己来。

  交易DIY分九步走

  从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么,只有流程手续对了,才会少走冤枉路。

  第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

  第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

  第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

  第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。

  第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。

  第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。

  第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。

  第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。

  第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。

  走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

  两个细节一定要注意

  由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生,因此一些细节一定要在签订合同时注意,尽量避免纠纷。

  首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关,二手房手拉手交易者必须自己;动手;,了解房屋的准确面积,房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。

  在确定房屋面积时,由于有些房子年代比较久,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积都不该计算在内。

  关于屋内的设施,业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证,房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时,屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。

  其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种,而且针对不同类型不同情况有不同税费政策,要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担,但到了真正交纳税费时,因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

  在整个交易过程中,涉及的各项费用并非一次性收取,因此事前双方必须明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费,给交易带来后遗症。

  业内比较规范的做法是,交易每进行一步,中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下,可注明在办理立契过户当天,客户支付业主百分之多少的房款,最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。

  二手房过户DIY省钱但费力

  尽管自己办理二手房过户,可以省下一笔不菲的中介费,但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识,对于普通购房者来说,这是一件省钱但费力的事情。

  其实,对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说,比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务,其中既有纯粹办证业务,也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。

  纯办证的话,目前收费普遍在300~400元/套左右;而如果是综合业务,由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤,因此收取的费用约为普通中介费的8折。