北京知名拆迁补偿标准律师
法律咨询热线

18601155977

您当前位置: 首页 律师文集 房屋租赁

未定租期出租人是否可以随时要求解除租赁关系 租二房东房子有纠纷怎么办

2021年4月30日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

未定租期出租人是否可以随时要求解除租赁关系

[案情] 原告:王某 被告:李某 王某与李某口头约定,由李某租王某房屋门面房一间,租金每月400元,租期6个月。承租期满后,王某口头通知李某,增加租金,按每月500元交纳。被告李某表示同意,即从当月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后,李某再次上调租金,每月60



  [案情]


  原告:王某


  被告:李某


  王某与李某口头约定,由李某租王某房屋门面房一间,租金每月400元,租期6个月。承租期满后,王某口头通知李某,增加租金,按每月500元交纳。被告李某表示同意,即从当月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后,李某再次上调租金,每月600元,并交押金500元。王某通知李某时遭拒,李某仍按月交纳500元租金,王某以未交足为由拒收,诉至法院,要求李某按每月600元交纳,并于年底退出房屋。


  [审判]


  法院审理认为:原、被告签订门面房租赁合同期满时,双方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知,要求被告每月按500元交纳租金,被告同意后,双方按此协议履行了三个月,应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商,达成有期限的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下,单方随意提高租金,是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年,符合门面房出租的一般情况。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定,判决驳回原告的诉讼请求,被告按每月租金500元的口头协议履行到年底。


  判决后,原告不服,上诉,至二审。


  二审法院审理认为:王某与李某就房屋租金所达成的口头协议已履行三个月之久,应视为有效。但王某在未与李某就房屋租金重新达成协议时,再次提高租金的要约遭拒绝后,其要约仅系单方行为,不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚,证据确实充分,程序合法,处理正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定,判决王某与李某就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。


  [评析]


  本案争执的焦点:王某两次提高房屋租金,其行为合法性认定。实践中,应如何确认口头合同的效力问题一般这样处理:如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议,且已实际履行,合同内容又不违反法律法规、政策规定的,一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议,且无其他证据可以证明,又未实际履行的,可以认定合同未成立。本案中,王某第一次将房租从400元提到500元,被告李某接受并履行3个月之久,显然符合前一种情况,故应认定合同关系有效。王某再次提高房租的要约后,虽通知李某,但李某并未作出承诺,且此后双方亦未达成协议,符合后一种情形,故应认定此合同关系未成立。


  笔者认为:王某与李某之间未签订新的书面房屋租赁合同,而由王某口头通知被告应增加租金,等于发出继续承租的条件的要约;李某对此表示同意,并按此标准向王某交纳租金,是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是,该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着王某有权随时要求解除租赁合同关系,并自提出要求之日起。给予李某一段合同时间搬迁,此权利行使,并不以承租人是否同意为条件。本案新的租赁合同履行3个月时王某再次提出增加租金的请求,此应属改变同一合同关系下合同的某个具体内容的要约,而不属成立一个新的合同关系的要约。由于租金标准属双方当事人约定的事项,故只有当作为承租人的一方同意的情况下,才从承租人同意起产生约束承租人的效力。所以不能认为出租人发出提高租金的要约属违约行为,也不能认为这是一个新的合同关系并未成立。因王某未提出不按新的租金标准交租金,将自动解除租赁关系的条件,故李某不按新租金标准交纳租金,不能作为双方租赁关系应解除的依据。但根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利,原告王某不妨在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张,而且法院应当支持这种请求。








租二房东房子有纠纷怎么办

租二房东房子纠纷怎么办,二房东纠纷如何处理读过本文,你一定会更加从容淡定的处理了。



  我们没有办法避免不租二房东的房子,因为他在房东那租下,再转租,中间就可以赚取一些差额。这些我们很难阻止,但是有几点小事项还是要了解,租二房东房子纠纷怎么办,二房东纠纷如何处理


  一、二房东纠纷如何避免和处理


  1. 一般小区设施配套比较齐全,入住之前一定要检查所有的电器和设施,如有坏的或过于陈旧的一定要当场提出。要不然等到他跑了,到时候还污蔑在真正的房东那污蔑你,还卷走你的钱跑了,那就是吃哑巴亏。


  2. 租二房东房子时,他一定会让你出示身份证,那你也要让他出示身份证,以备不时之需。


  3. 合同最好是一年一签,或者半年一签,虽然他是二房东,但他肯定也和原房东签了合同了,这是对自己的保障。


  4. 要是准备退房时,一定要让他过来把东西结算清楚,而不是让他偷偷和原房东结算。


  二、租二房东房子纠纷怎么办、如何处理


  目前房屋租赁市场有关房子转租的现象很多,因此引发的纠纷屡见不鲜。想要维护自己的合法权益,在订立房屋租赁合同时,要特别注意以下三方面的内容:


  1. 根据法律规定,租赁期限在六个月以上的,应当采用书面合同。


  2. 尽量采用书面合同。对房屋所处地理位置、房屋面积、数量、用途、租赁期限、租金及租金的支付方式、违约等详细约定。


  3. 承租人转租的,应当经过房东同意。未经房东同意,房东可以随时解除合同,要求承租人承担违约,次承租人对房屋造成损失的,可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。