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开发商一房两卖谁优先 什么是合同权利转让?

2021年4月28日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

开发商一房两卖谁优先

  很多购房者都害怕遇到开发商一房两卖的情况,此时即便自己交了购房款,也有可能出现拿不到房产的情况。所谓一房二卖是指出卖人将所有的房屋先后与两人或多人签订房屋买卖合同,约定将同一房屋卖给多人。那么开发商一房两卖谁优先获得产权请随一同阅读下文了解。

  一、开发商一房两卖谁优先

  一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的,出卖人一房二卖主要有以下几种处理方式:

  以登记为准。如果两份合同中一份已进行了过户登记,因物权优先于债权,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

  以鉴定合同的先后顺序为准。如果两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力,顺位在先的合同有效。

  在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,出卖人已没有房屋所有权,但是所签订的买卖合同依旧是有效的,买受人可以此合同请求出卖人承担违约。

  买受人遇到一房二卖的情形时,根据相关的司法解释,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

  二、一房二卖有什么法律后果

  1、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下,两个购房合同均已成立,如第三人出于善意购得且取得房屋所有权,则享有物权请求权可以对抗任何第三人。买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权,他可以要求出卖人承担违约及损害赔偿,但无法主张第三人返还房屋并承担侵权。

  2、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。此情况下,出卖人与第三人恶意串通,故意侵害买受人的债权,则二者应负共同侵害债权的,并认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。

  3、两次买卖均未办理产权变更登记的且均为善意。此情况下,买受人和第三人均未取得房屋所有权,都只能通过债权方法即依据我们签订购房合同的约定保护自己权益,买受人可要求出卖人继续履行合同或返还房款并赔偿,第三人在买受人要求继续履行合同的情况下可要求出卖人返还房款并承担违约。

  4、两次买卖均未办理产权变更登记的且第三人为恶意。此情况下,第三人与出卖人恶意串通签订的合同侵害买受人利益,应认定第三人与出卖人签订的合同为无效。

  三、一房两卖相关法律规定

  《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

  具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿:

  商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  《商品房销售管理办法》第三十九条

  在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事。

  以上就是开发商一房两卖谁优先的解答。对于一房二卖我们国家的法律都是严格禁止的。毕竟出现这个情况就会严重的损害别人的财产,这是国家法律所不允许的。我们在买房的时候,要特别的注意这种情况。如果您想了解更多相关知识,欢迎上阅读了解,也可以咨询我们的专业律师。

什么是合同权利转让?

导读:合同权利转让是指不改变合同的内容,合同债权人将其权利转让给第三人享有。合同权利转让可分为合同权利的部分转让和合同权利的全部转让。具体合同权利转让需要哪些要件合同权利转让的效力如何请看本文详细介绍:

  一、合同权利转让需要的要件:

  1、须有有效存在的合同权利,且转让不改变该权利的内容

  合同权利的有效存在,是合同权利转让的根本前提。以不存在或者无效或者已消灭的合同权利转让的,即为标的不能,转让合同无效。不过,已罹诉讼时效的合同权利尚有债务人清偿的可能,故可成为转让的对象。还有,因可以撤销的合同所生合同权利,在该合同被撤销之前,该合同权利仍为有效,故可成为转让的标的。如果让与人即为享有撤销权的人,其转让合同权利的行为可视为撤销权的抛弃,此时转让的合同权利即可视为确定有效的合同权利;如果撤销权人为债务人,债务人于撤销权行使期限内行使撤销权从而使合同权利消灭的,成立让与人的不能履行。在这两种情形下,转让人均应担保其转让的合同权利有效。

  转让合同权利不得增加债务人的负担,否则转让无效。即使免除债务人的部分合同义务,也不能由让与人和受让人自行在转让合同中约定,而应直接向债务人作出免除的意思表示。总之,转让合同权利不得改变该权利的内容。

  2、转让人与受让人须就合同权利的转让达成协议

  转让合同权利为处分行为,因此让与人首先应有转让合同权利的权限,具有民事行为能力。限制民事行为能力人转让或受让合同权利的,须由其法定代理人同意。转让合同还必须符合其他有效要件,如存在无效原因时,合同无效;存在可撤销原因时,撤销权人可以撤销它。

  3、被转让的合同权利须具有让与性

  合同权利须具有让与性方可被转让。根据合同性质不得转让的合同权利、按照当事人约定不得转让的合同权利以及依照法律规定不得转让的合同权利,是被禁止转让的。例如,租赁权不允许擅自转让。

  4、转让合同权利按照法律、行政法规的规定需要办理批准、登记等手续的,办妥这些手续方能生效。。

  5、特殊情况

  对有效的合同权利,应进行从宽解释,不要求该合同权利必须是充分有效的、完整的债权。

  二、合同权利转让的效力

  合同权利转让的效力分为内部效力和外部效力。

  转让合同权利的内部效力

  1、合同权利由让与人转让给受让人。

  如果是全部转让,则受让人取代原债权人的地位而享有合同权利,让与人脱离原合同关系。如果是部分转让,则受让人加入合同关系,成为与原债权人共享合同权利的新债权人。

  2、合同权利转让时,受让人取得与合同债权有关的从权利,如保证债权、担保物权、完全债权、违约债权等,但该从权利专属于债权人自身的除外。

  3、让与人应将合同权利的证明文件全部交付受让人。其证明文件包括债务人出具的借据、票据、合同文书、往来电报信函等。

  4、让与人对转让的债权负担保,凡因债务人主张可以对抗原债权人的事由而使受让人的利益受到损害的,让与人应当负责。

  转让合同权利的外部效力

  1、在让与人与债务人之间的效力

  在让与人与债务人之间,因转让通知,双方完全脱离合同关系。让与人不得再受领债务人的履行,债务人也不得再向让与人履行原来的债务。否则,在前者场合,成立不当得利;在后者场合,不发生清偿效果,债务人仍须向受让人履行债务。但债务人接受转让通知前向原债权人所为的履行仍然有效,原债权人对债务人所为的债务免除也有效。

  2、在受让人与债务人之间的效力

  债务人收到转让通知后,即应当将受让人作为债权人而履行债务。受让人取代原债权人而成为新债权人,享有和原债权人同样的权利。

  为了保护债务人不因转让合同权利而受损害,债务人接受转让通知时,债务人对让与人的抗辩,均可向受让人主张,此处之抗辩,包括债权不发生、债务未届清偿期等。

  债务人接到转让通知时,债务人对让与人享有到期债权的,债务人可以依据抵消规则向受让人主张抵消。

  合同权利转让后,债务人还可因某种事实取得对于受让人的抗辩权。例如合同权利转让后时效完成,债务人依此可拒绝履行;终期到来时,债务人可主张合同终止等。

  以上就是为您整理提供的关于什么是合同权利转让的相关内容解释,希望对您有所帮助。