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贾启华律师，北京专业拆迁律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
核心内容：是否承认抵押权的追及效力不无争论，考察国外立法例也各不一样。本文从对相关当事人利益的保护、促进交易自由、保护交易安全、抵押权行使的或然性及资源优化配置等角度进行分析，得出以是否公示为区分的;有限追及+涤除权;模式是更优的立法选择的结论，从而也使立法中抵押权追及效力问题与是否具有对抗第三人的效力问题保持内在逻辑的一致性。
抵押权的追及效力问题，是指抵押物在抵押期间由第三人取得的，抵押权人能否再对该抵押物行使抵押权的问题。
一、我国现行法律及物权法草案对抵押权追及效力的立法模式
我国现行;有效追及+涤除权;的立法模式
《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：;抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。;最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：;抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿。;第六十八条规定：;抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。;
从上述规定看，我国现行法律对抵押权的追及效力问题采取了有限承认的态度：第一、未办抵押登记的抵押物转让时，不具有追及效力;第二、已办抵押登记的抵押物转让时，如果已通知抵押权人的，也不具有追及效力，未通知抵押权人的，具有追及效力，但是，买受人可以行使涤除权;第三、抵押物依法被继承或者赠与的，具有追及效力。以下将该种立法模式称为;有限追及+涤除权;模式。
物权法草案;否定追及+转让无效;的立法模式
2005年7月10日，全国人大法工委《中华人民共和国物权法》第二百一十四条规定：;抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押权未经抵押权人同意转让抵押财产的行为无效。;《05物权法草案》实际已否定了抵押权的追及效力，同时，以未经抵押权人同意为由否定转让行为法律效力，以对抵押权人的抵押权进行救济。以下将该种立法模式称为;否定追及+转让无效;模式。
对于买房，我们是慎重又慎重。特别是买二手房，房子的产权问题更是要多留一个心眼，切实查仔细。假如你买的房子被抵押，意味着这套房子并不真正属于你，花了钱买了不属于自己的房子，后果可想而知。由此看来，快车君觉得，应当事先查明产权，以杜后患。
房子被抵押的后果
1、因某种经济纠纷导致房产被拍卖。
2、发商隐瞒已抵押的事实，导致买卖合同无效。
3、房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权。如无法对房屋买卖、出租、赠与、继承等。
4、当开发商无力还债就必须退房还债。
5、抵押房不能够办理银行贷款。
房子被抵押怎么查
一手房被抵押查询步骤
买房者要求开发商看原件，看清楚抵押的记载情况，还有注意要审查证件的真伪。
比如如果是期房，开发商将在建项目的土地进行抵押，登记机关会在开发商的《土地使用证》上进行标识。
比如如果是现房，开发商将建成的房屋进行抵押，登记机关会在开发商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。
因此，买房人如果在买房时坚持要求开发商出具有关证书的正本，基本上就能了解自己想要购买的房屋的抵押情况了。
如果备注栏中没有注明他项权利的情况，则该房屋没有抵押给银行。
二手房被抵押查询步骤
1、可以到有关房产部门查询相关档案。
2、查看房屋产权证上的;他项权;的位置。
3、买房者和买房者，拿着身份证、房产证到房产管理局窗口查询，或者到房产管理局的官方网站查询。
一般情况可以查到是否有抵押的行为。不过有些情况还是无法查出，比如正在银行办理抵押手续中的房子，资料还没送到房管部门。
因此在房屋买卖合同上约定好，如因抵押等行为导致房产无法正常过户的处理方式。因为一旦出现任何问题，购房合同就是维权的法律依据。
