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购二手房要慎之又慎 私下交易会有三大麻烦 二手房合同怎么签?

2021年3月23日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

购二手房要慎之又慎 私下交易会有三大麻烦

许多急需买房的市民,对二手房情况不了解,或者抱着侥幸心理,即使二手房没有产权证,或者产权证不全,都要买下来,岂知购买了无证房,可能会退还给卖房者,可能会钱房两空,因此,购买二手房一定要慎之又慎。

  

  房子买了两年多,还是得退还

  

  2003年5月15日,武昌的涂某和何某签订《房屋使用权有偿转让合同》,出价5万元从何某手里买下一套约100平方米的房子。此房是何某单位所分的福利房,何只有使用权。他们当时在合同上约定,涂某先支付4.5万元,何某负责办理过户手续,等产权证办下来且过户给涂某后,再付余额5000元。

  

  但是,两年时间快过去了,何某仍没有为房子办理产权证。令涂某意外的是,2005年2月,涂某突然接到法院传票,请求法庭判处解除两人的《房屋使用权有偿转让合同》,涂某将房屋还给他。

  

  5月底,武昌区人民法院开庭审理此案。何某法庭上称,房子是单位的福利房,没有经过单位的许可,自己无权转让房屋,现单位要求自己收回此房。涂某则在庭上大倒苦水:已对该房装修并入住。法院审理认为,何某对该房只有使用权,没有出售权,其售房行为无效。涂某的装修损失可找何某追诉。

  

  6月初,武昌区法院一审判决该售房买卖无效,涂某应将此房返还何某,何某则返还房款4.5万元。涂某不服提出上诉,后又申请撤诉。

  

  武汉市中院后来裁定,准许涂某撤回上诉,双方仍按一审判决执行。

  

  购买无证二手房,小心钱房两空

  

  代理此案的湖北首义律师事务所律师陈波认为,无论是商品房,还是福利房,购房者或居住者在未取得房屋产权证的情况下,将所购的房屋再行出售,违反我国法律的有关规定,为此签订的房屋转让合同无效。购房者如果要购买这样的房屋,首先应该对所要购买房屋的状况加以了解,如该房屋土地性质、土地出让金交纳情况、房屋建设情况,以及尚未办理房产证的原因。

  

  购房者若要买这样的房子,应当签订房屋转让合同,尽管此时签订的房屋转让合同无效,但该合同在转让人取得房屋产权证后即为有效合同。在该合同中应当为双方设定严格的权利义务,如转让人应办理的各项手续,购房者的付款方式等,确保购房者的利益能得到最大限度的保护。

  

  因为这种房子的特殊性,购房者应当谨慎付款。购房者在转让人的房产证未取得之前,付款后得不到保障,因此购房者在付款时应当谨慎,不要轻易付款,而应当利用付款制约转让人。

  

  当然,如果确实需要购买无证的二手房,最好是通过中介公司。一些大的、诚信度较高的中介公司可以对转让人的行为加以制约,还可要求中介公司对双方的合同履行提供担保,以尽可能地规避风险。

  

  陈律师

  

  提醒购房者注意:最好别买无证房,因为这样的买卖最终是无效的,一旦转让人悔售,买方则要吃亏,可能会钱房两空。

  

  私下交易二手房,麻烦多多

  

  据记者了解,武汉市每年成交的二手房交易达6000多户,但是,仅50%的交易是在中介公司办理的,还有一半,都是双方私下交易的。私下交易二手房,常常会留有隐患,并引发许多矛盾和纠纷,弊端十分明显。二手房私下交易,一般有这些麻烦:

  

  1、在产权上很麻烦。有三类二手房是不能出售的:第一类是纯粹不能买卖的房屋:如被法院查封的房屋、与学校教学区不能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售,或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能俱结,或子女未经父母同意出售的房屋。由于是私下交易,买卖双方缺乏对有关政策法规的了解,购房者又不易掌握卖房方的真实情况,极易造成产权不能过户、交易中途夭折,或虽然成交但由于卖房者家庭出现矛盾,不得不再次变更的结果。

  

  2、在房款上很麻烦。私下交易往往缺乏相互信任,卖房者急着拿钱,购房者急着要房。由此常常会产生订金或房款付了,产权证却迟迟办不下来;房屋不能如期交付或是房屋交付了,钱却拿不到,拿不完整等情况。

  

  3、在物业上很麻烦。二手房的买卖不同于商品房,完成产权过户,并不意味着全部交易的结束,还有诸如卖房者户口须迁出,物业管理费要结算,水、电、煤气、电话、有线电视等费用要结清等。私下交易,买卖方由于缺乏经验,经常会忽视或遗漏某些项目,造成经济损失和引来纠纷。

  

  这些只是私下交易二手房一些显而易见的麻烦,其实,远不止这些。陈律师提醒市民,前往不要私下进行二手房交易,到时带来麻烦,走上法庭,就悔之晚矣。

  

二手房合同怎么签?

  核心内容:二手房合同的签订在某种程度上可以看作是交易的终极目标,重要性不言而喻。二手房合同该怎么签合同条款包括哪些内容呢下面为您详细介绍。

  一、选择有良誉的中介公司,并验明其真实性和资质

  通过中介公司购买二手房,要先同中介公司签订房产经纪合同,待产权交易即将形成时,再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前,一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书,以确认中介方是原房主的合法代理人,避免遭遇欺诈。另外,要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司

  二、要严格核实并写明签约的三方主体,防止受欺诈

  买卖双方在签订二手房买卖合同前,首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下,该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题,就有可能上当受骗或者遗留后患。

  三、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间

  在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

  四、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿和赔偿金额

  房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款,在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时,它也是救济手段。

  五、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间

  对首付款和尾款,房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是,某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后,仍会带其他客户看房,谁出价高他们就把房子卖给谁,为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。