北京知名拆迁补偿标准律师
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贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
[案情介绍]
1992年11月16日，被告深圳市X X艺术装饰工程公司气
第三人X X镇X X发展公司签订了一份《建设用地协议书》，约
定：第三人同意划给被告1100平方米土地，每平方米2500元，
共计275万元，该地的使用功能为兴建18层以上商品住宅综合
楼，双方签订合同后10天内，被告即把购地款 次性付给第三
人，等等。次日，被告又与原告签订了一份《房地产合作合同
书》，约定：被告将经宝安县国土局批准，合法取得的1100平方
米土地的使用权转让给原告，.转让价为每平方米2750元，总价
款计3025000元，其中275万元由原告直接汇到X X镇政府，作
为支付该土地的原始地价，土地使用权50年，土地用途为兴建
18层以上的商品住宅楼，等等。原告与被告签订合同后，被告
于当天出具了一份《付款委托书》给原告，原告即于1992年11
月20日按被告指定的账户支付275万元给第三人。此后，原告
又于1993.年1月4日支付27.5万元给被告，被告收款并给原告开
具了发票。被告于1992年12月7日为原告办理了一份以原告作为
用地单位的宝安县私人建房的《建设用地规划许可证》和一份
《宝安县居民兴建住宅用地批准通知书》。原告发觉不妥
即要求退款，并于1995年4月28日向法院起诉，请求确认房地产
转让行为无效，退还302.5万元及其利息。被告深圳市X x艺
术装饰工程公司辩称，造成纠纷的根本原因是因第三人违反原定
协议造成的，该公司应负担由此引起的一切和赔偿损失。第
三人陈述称原告与被告之间的协议与我方无关。我方与被告签订
土地使用协议，因被告根本没有付款而作废，本案应由用户补办
手续，使非法转让行为合法化。另查，本案被告约定转让给原告
的土地属农村集体所有土地，被告转让给原告时应依法办理批准
手续。
处理结果如下：
法院经审理后认为：被告约定转让给原告的土地属农村集体
所有土地，未依法办理相应的法律手续，故其与原告签订的
《房地产合作合同书》依法应确认为无效。对此，主要在于
被告，但原告也有过错。原告与第三人之间没有法律关系，其付
款275万元给第三人系根据被告的委托付款，故原告付给第三人
的275万元也应由被告返还原告。被告与第三人之间的关系与原
告无关，应另案解决。根据《中华人民共和国民法通则》第五
十八条第一款第项、第六十一条第一款和《中华人民共
和国土地管理法》第二条第二款的规定，判决：一、原告与被
告签订的《房地产合作合同书》无效;二、原告应于本判决发
生法律效力之日起十日内将本案所争议之土地返还给被告;三、
被告应于本判决发生法律效力之日起十日内返还人民币3025000
元及利息给原告。
[法律分析]
这是一起较为典型的土地转让合同纠纷。在现实生活中，往
往有一些单位或个人以种种方式取得土地使用权，但是并没有对
其进行投资开发而是转让给第三方以获利。有关法律、法规因此
对土地使用权转让进行了严格限制。凡是转让土地使用权必须依
法办理相应手续。例如在本案例中法院援引的《中华人民共和
国土地管理法》第二条规定，;任何单位和个人不得侵占、买卖
或者以其他形式非法转让土地;。另外，根据《深圳市宝安、龙
岗区规划、国土管理暂行办法》第四十九条第二款规定，;城市
建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集
体所有土地，未经市规划国土管理部门批准不得转让;。因此，
本案中，原告与被告签订的合同，因违反有关法律规定而属于无
效合同。
在现实生活中，国有土地的转让需要在相关权力部门办理一定的程序，那么国有土地转让协议怎么写呢下面就由为大家介绍国有土地转让协议范本相关的法律知识，希望能对大家提供帮助，提高法律意识，应用于实践。
第一章 总则
第一条 本合同双方当事人:
出让方:中华人民共和国_____省____市土地管理局;
受让方:____________;
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。
第二条 甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。
第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权。在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。
第二章 定义
第四条 本合同所使用的特定词语定义如下:
1、;地块;指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。
2、;总体规划;指经中国政府批准的_______开发区域的土地利用和开发建设总体规划。
3、;成片开发规划;指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。
4、;公用设施;指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。
第三章 出让地块的范围、面积和年限
第五条 甲方出让给乙方的地块位于______。。
第六条 第五条所指地块总面积为_____平方米。
第七条 本合同项下的土地使用权出让年限为______年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。
第四章 土地用途
第八条 本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目为主的工业区，亦准许___%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。。
第九条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。
第十条 在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。
第五章 土地费用及支付
第十一条 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税。
第十二条 该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____元人民币。
第十三条 本合同经双方签字后_____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的___%共计____元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。
乙方应在签订本合同后____日内，支付完全部土地使用权出让金。
第十四条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。
第十五条 乙方同意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为______元人民币。
第十六条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称:_______银行______分行，帐号为_______。
甲方银行、帐号如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约。
第六章 土地使用权转让
第十七条 乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让。
第十八条 土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。
双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。
第十九条 乙方在作出转让__日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后___日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按国家有关规定缴纳土地增值税。
第二十条 自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。
第七章 土地使用权出租
第二十二条 乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。
第二十三条 出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。
第二十四条 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。
第二十五条 本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。
第八章 土地使用权抵押
第二十六条 乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。
每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下的地块所承担的债务。
第二十七条 乙方在作出抵押___日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后___日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。
依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后___日内，办理土地使用权变更登记手续。
第二十八条 依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。
第九章 期限届满
第二十九条 本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。
第三十条 本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满__天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。
第三十一条 本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第十章 不可抗力
第三十二条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
第三十三条 遇有不可抗力的一方，应在__小时内将事件的情况以信件或电报的书面形式通知另一方，并且在事件发生后___日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。
第十一条 违约
第三十四条 如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约。
第三十五条 如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金__%的违约金。
第三十六条 乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金___%的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。
第三十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的___%缴纳滞纳金。
第三十八条 如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。
第三十九条 在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在____年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少___日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。
第十二章 通知
第四十条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为:
任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_____日内应将新的地址通知另一方。
第十三章 适用法律及争议解决
第四十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
第四十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_____仲裁委员会申请仲裁。
第十四章 附则
第四十三条 本合同经双方法定代表人签字，并经有权一级政府批准后生效。
第四十四条 本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式__份，双方各执__份。
第四十五条 本合同于____年__月__日在中国____省___市签订。
第四十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
甲方:
乙方:
日期:
国有土地使用权转让，在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。
1、依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清地价后进行的土地使用权转让;
2、已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的;
3、减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;
4、为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;
5、人民法院裁定，需要处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;
6、成片开发区土地使用权的转让。
以上就是为大家分享的有关;国有土地转让协议范本;的法律内容，国有土地转让协议的主要内容在上述已有了相应的介绍，想必大家已经有了相应的了解。如果大家还有其他法律问题，欢迎您积极咨询。
