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土地使用权的租赁合同还没到期被征用,土地赔偿金怎么给?要给谁?某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

2021年3月21日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.bjszycq.com/

  贾启华律师北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

土地使用权的租赁合同还没到期被征用,土地赔偿金怎么给?要给谁?

  我们都知道国家征收征用土地建高速、修高铁等,或是有开发商对土地进行开发利用的,会给土地使用权所有者的损失赔偿,土地是怎样的用途遭受多少损失都可以获得相应的补偿。但是,在租出去的土地中,因为土地所有者跟当前的使用人不一致,那么在赔偿起来就比较麻烦。特别是土地租赁合同已经开始履行,但是还没到期的,那么承租人能要求多少赔偿就变得不确定。

  事实上,只要是在使用该被征用的土地遭受到损失的,出租人和承租人都可以获得赔偿,个人不能独占全部赔偿。不过,土地租赁的承租人只能拿到合同未到期的赔偿,并且加上地上附着物的实际损失。

  不过,因为土地的实际用途分为农业用地和非农用地,因此在赔偿的时候会根据这个情况区别赔偿。

  如果是征收耕地的,那么一般补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

  征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

  另外,在实践中,有些土地出租人会以自己是土地所有者身份独占全部的土地补偿费,这样就忽视了土地租赁合同未履行部分的违约金问题,严重损害承租人的利益。或是出租人跟承租人就土地补偿费协商不成的,为解决这些问题,承租人首先可以先找对方协商解决,毕竟双方签订了合法有效的租赁合同,要是协商解决不下这个问题的,可以将土地租赁合同收集起来,直接去当地的法院起诉解决问题。

  最后,其实现在随着经济的发展,土地的价值也越来越大,因此一旦涉及征用补偿,租赁合同双方产生的纠纷就会更多。要是通过协商都不能解决问题的,那么就要积极走法律途径起诉解决问题。

某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

  

  1996年1 月27 日,被告吕╳╳、吕╳╳与某某自然村签订一份《合同书》,合同约定,原告将位于某国道旁的一快土地,出租给二被告作为修车之用,面积一亩,租金每年600元,如某某村奔小康建新村领导组需要用该地,二被告应无条件拆除临时搭盖交换地块。合同签定后,被告一直使用该地。

  后来,某某村奔小康建新村领导组需要用该地,但二被告拒绝退还土地,原告于是向人民法院起诉,要求二被告归还土地,并拆除搭盖并支付所欠三年租金。

  案件发生后,某某村委托我所李律师、何律师依法参加诉讼。在诉讼过程中,二被告提出,本案件属于土地所有权争议,不属于人民法院是受案范围,并提出,原告不具备主体地位不适格。原告代理人在诉讼中提出:一、本案属于土地租赁合同争议,依法属于人民法院的受案范围;二、**自然村作为原告某某村的下属办事机构权利义务的承受者,也是土地的经营者、管理者,具备合法的诉权。

  经过审理,一审法院以及二审法院认为合同并未成立,且双方对合同无效均有过错,因此双方各自承当相应的过错。对原告支付三年租赁费用1800元的诉讼请求不予支持,判决要求二被告退还土地,并拆除搭盖。

  

  土地所有权争议依法不属于人民法院受案范围,而应当依法由人民政府解决。本案中,原告代理人很好抓住案件的关键,即本案不是土地所有权、使用权归属争议,而是土地租赁合同争议,因此,认为原告具备诉权。这点得到法院的支持。

  原告原诉讼请求是解除双方的土地租赁合同,但似乎忽略了一个小问题:合同解除是建立合同有效成立的基础上,我国《土地法》规定:;农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设;因此,原被告双方签订的合同因违背法律的强制性规定,是无效合同。合同无效为自始无效。无效之合同自然不存在解除问题。在诉讼中,发现问题后及时变更为请求确认双方租赁合同无效,仍未为晚。

  

  福建省╳╳市人民法院

  民事判决书

  ╳民初字第1032号

  原告╳╳市╳╳镇╳╳村民委员会,住所地南安市水头镇╳╳村。

  法定代表人吕╳╳,系该村民委员会主任。

  法定代理人李琴声、何祯恺,福建义全律师事务所律师。

  被告吕╳╳,男,1941年6月29日出生,汉族,住南安市水头镇朴一村。

  被告吕╳╳,男,成年,汉族,住南安市水头镇朴一村。

  二被告的共同委托代理人洪╳╳、张╳╳,福建╳╳律师事务所律师。

  原告南安市水头镇╳╳村民委员会因与被告吕╳╳土地租赁合同纠纷一案,本院于2004年8月19日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琴声、何祯恺和二被告共同的委托代理人洪╳╳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告南安市水头镇╳╳村民委员会诉称,二被告向原告租赁了位于324国道旁的一宗地块,双方签订一份《合同书》,约定**村出租该地供二被告作为修车之用,该地面积一亩,租金每年600元,如╳╳村需要用地或奔小康建新村需要,二被告应无条件拆除临时拱盖交还地块。合同签订后,其村履行合同义务,但二被告却未按时支付租金,现尚欠1800元;且现其村奔小康需要用地。因此其村欲向二被告收回该地,但二被告并不返还该地。帮请求判决解除原、被告间土地租赁合同;判令二被告立即返还承租地块,并逢费拆除临时搭盖;判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

  被告吕╳╳、吕╳╳辩称,本案不属于人民法院受理的范围,原告不具有主体资格,原告诉请依法无据,被告没有欠原告租金,应驳回原告的起诉。

  在审理中,本院依法向原告释明本案的土地租赁合同是无效合同,原告为此将请求判决解除原、被告间土地租赁合同,变更为请求确认原、被告间土地租赁合同无效,并要求判令二被告立即返还承租地并由被告自费拆除临时搭盖,判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

  在本院审理过程中,原、被告对以下事实无异议,本院予以确认:

  1996年1月27日,二被告与原告的╳╳自然灯双方签订一份《合同书》,合同约定,原告的╳╳自然村将位于324国道旁的一宗地块,出租给二被告作为修车之用,该地面积一亩,租金每年600元,如水头镇建村市场领导组需要用地或╳╳村奔小康建新村领导组需要用该地,二被告应无条件拆除临时搭盖交还地块。合同签订后,被告使用该地至今。原、被告均认为双方签订的土地租赁合同无效。双方当事人争议的焦点:本案是否属于人民法院受理的范围原告是否具有主体资格被告有欠原告租金1800元,被告是否应再支付原告租金1800元并返还承租地块,自费拆除临时搭盖

  关于本案是否属于人民法院受理的范围、原告是否具有主体资格的问题。原告认为,本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然村集体所有,权属明确,而作为社团法人的原告是其下属╳╳自然村的权利和义务的承受者,具有合法的诉权,有权提起诉讼,原告提供一份自己出具的《证明书》,以此说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然集体所有,该地至今由被告使用。

  被告认为,本案诉争的是土地所有权或使用权纠纷,双方签订的合同违反土地法的规定,依法应由人民政府处理,法院无权受理。另原告提供的《证明书》也说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然村集体所有,故原告没有诉权,╳╳自然村才是诉争的土地的经营者、管理者,才有诉权。

  本院认为,原告提供的《证明书》,虽是原告自己出具的,但被告也认为╳╳自然村才是诉争的土地的经营者、管理者,故本案诉争的土地权属明确,本案不是土地所有权或使用权纠纷。虽双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定,但这只是合同纠纷,属于人民法院受理的范围。原告是其下属╳╳自然村的权利和义务的承受者,依法具有合法的诉权,有权提起诉讼。

  关于被告有否欠原告租金1800元,被告是否应再支付原告的租金1800元并返还承租地块,自费拆除临时搭盖的问题。

  原告认为,双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定,合同无效,被告应返还出租地块,自费拆除临时搭盖;另因被告已实际使用该地,而又拖欠原告租金1800元,根据公平合理原则,被告应再支付原告的租金1800元。