贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

关于土地使用权租赁合同

土地使用权租赁合同的概念 土地使用权租赁合同是指土地使用权人将土地使用权连同土地上的建筑物和其他地上附着物一并交给承租人使用，承租人按约定向出租人支付租金，并且在租赁合同履行完毕时返还所租土地及其地上建筑物或附着物使用权的书面协议。需要强调指出的是，租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记，并且不得违背国家法律、行政法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用权租赁合同订立中应注意的问题 １．订立土地使用权租赁合同的方式 协议出租。土地使用权的出租人与承租人面对面地协商，订立土地使用权租赁合同。以协议方式订立合同，与另外两种方式相比较其特点是排斥第三人参与，只有双方当事人协商。因此，依这种方式订立合同，对双方当事人都有较大的灵活性，尤其表现在土地使用费的确定上有较大的灵活性。 招标出租。招标是订立合同的一种方式，其特点是招标人向不特定多数人提出邀请，希望众多人向其投标，而招标人选择条件适宜者决标而订立合同。招标方式，是一种融市场竞争优势于土地利用的方式。 拍卖出租。依拍卖方式订立土地使用权租赁合同，是土地的使用权人以公开竞争的方式将土地使用权出租，并从众多报价人中选择出价最高者订立土地使用权的租赁合同。以拍卖方式订立土地使用权租赁合同的特点是不考虑其他因素，能支付最高土地使用费额者即可获得土地使用权。因此，这种方式能充分实现土地使用权的市场价值，对出租人非常有利。但是，由于土地使用权出租是在出租人继续保持与土地所有者或其代表所订立的出让合同关系基础上将土地使用权租给承租人的行为，因而其较之土地使用权的出让、转让程序要简单一些。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。” ２．订立土地使用权租赁合同的程序 一般地说，出租的程序主要包括以下几个步聚： 公告。即将要出租土地的意图告之大公众，使愿意承租者依照自己的需要和公告中出租人的要求决定是否承租，采用何种方式承租，并做好承租前的一切准备工作。 协商签约对于有意承租者来说，可以就合同的主要条款进行协商。如果出租人和承租人在平等互利的基础上，经过自愿协商，对订约提议表示完全接受，则视为承诺，双方当事人依法签订土地使用权租赁合同，并由法定代表人或经法定代表人授权委托的代理人签字、加盖法人印章。而在招标出租土地使用权的过程中，当招标人选中中标人后，便依照双方约定，与中标者依照法律规定签订出租合同。 依法办理登记。即由出租人分别与土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记手续。不经过登记的出租行为，违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”规定的，不具有法律效力。 ３．土地使用权租赁合同当事人的资格 订立土地使用权租赁合同的当事人要有合法资格。合法资格指的是订立土地使用权租赁合同的当事人及其经办人，必须具有法定的订立租赁合同的权利。 土地使用权出租合同的出租人要有合法资格。土地使用权出租是土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。因此，土地使用权出租人首先必须享有土地使用权，然后才可以出租。《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第三条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均为依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”法人可以作为土地使用权租赁合同法律关系的主体，但作为法人内部的职能机构和生产科室、车间等由于不具备合法的主体资格，无权以法人名义或以自己的名义对外订立土地使用权租赁合同。 法人作为土地使用权租赁合同的主体，要由法人的法定代表人或法定代表人授权证明的承办人签订土地使用权租赁合同。法人的行为能力应由法人的法定代表人行使。但实践中，法人的法定代表人不可能直接参加所有经济合同的订立，通常是依照法律规定授权所属职能部门的负责人或业务人员作为承办人，以法人名义去订立土地使用权租赁合同。经法定代表人书面授权委托的代理人或业务承办人，应在法定代表人的授权范围内从事活动。 委托代理人订立土地使用权租赁合同要有合法手续，即受委托人必须取得委托单位的授权委托书，且委托书中应当载明委托权限、委托范围、委托期限、委托事项等，并加盖委托单位的公章。受委托人须以委托人的名义同对方当事人签订土地使用权租赁合同。 ４．土地使用权租赁合同的主要条款 土地使用权租赁合同的主要内容，包括当事人的名称、地址、代表人或合法代理人的姓名等基本情况，租赁合同的主要条款，以及有关的文书、电报、图表和其它资料。除此之外，还包括以下内容： 出租土地的面积大小，所处的地理位置，四至的界限，周围的环境，基本建设情况，地上建筑和其它附着物状况，市政设施情况等标的条款。 租赁期限，即土地使用期限。这是土地使用权租赁合同中最关键的一个问题。依照我国法律的规定，土地使用权租赁合同是建立在土地使用权出让合同的基础上，因而土地使用权租赁合同最长租期不得超过土地使用权出让合同规定的期限，其最长期限是指土地使用权出让合同规定的出让期限减去土地使用权出让合同生效后受让人已经使用的年限的余额。地上建筑物和其它附着物的出租期限与土地使用权的出租期限相同。 租金的标准及给付方式。 土地使用规则，即出租合同的建设条件必须要符合使用权出让合同所规定的建设条件和土地使用规划，不得任意改变。如确实需要改变，只能依照法定程序，由出让人向土地所有者或其代表提出申请。出租合同无权改变出让合同规定的建设条件和土地使用规则。在使用土地时应注意环境保护、园林绿化、消防卫生防疫等要求。 合同的担保方式。 违约的条款。 纠纷的解决方式。 双方认为应加以特别约定的条款。 合同订立的地点、日期等。 土地使用权租赁合同履行中应注意的问题 土地使用权租赁合同的履行，就是出租人与承租人双方按照土地使用权租赁合同的规定，全面地完成各自承担的义务。从合同效力方面观察，合同的履行是依法成立的合同所必须发生的法律效果，并构成合同法律效力的主要内容。履行中应注意及时行使自己的权利并切实履行自己的义务。 １．出租人的主要义务 出租人在出租土地使用权的同时，根据土地使用权与地上建筑物及其附着物主体同一的原则，其地上建筑物及其他附着物也同时出租；如果出租者出租地上建筑物及其附着物时，所占土地使用权也随之出租；但是，出租人不交付自己的土地使用权，他可以保留“土地使用证”作为自己的权利证明；土地使用权出租并不影响土地使用权享有人原来应该承担的各项义务，尤其是土地使用权出让合同规定的各项义务。出租人在转让出租土地使用权时，应及时通知承租人，以便承租人与新的出租人及时修改租赁合同。另外出租人转让土地使用权时，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利。出租土地的地上负担，由出租人承担，如国家征收的土地使用税，应向国家交纳的土地使用费及其它费用，仍由出租人负担。租赁关系存续期间，出租人应负保证承租人使用的土地不被第三人追夺的义务。出租人违背上述义务，承租人可以请求损害赔偿，后果严重的，还可解除合同。 ２．承租人的权利义务 承租人的权利 ①在租赁合同有效期间，承租人可以依其租赁权排斥出租人将土地使用权再次出租给第三人的行为。②租赁关系存续期间，出租人可将国有土地使用权转让给他人，但这一行为不能消灭原土地使用权租赁关系，承租人仍可对新的土地使用权人主张租赁权。③租赁权一般还包括先买权，即土地使用权人将土地使用权出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。 承租人的主要义务有：依照合同规定的标准和方式支付租金。合同中约定的租金标准、租金支付方式等，承租人无权擅自改变，更不得擅自降低或拒绝支付租金。但如果承租人遇有不可抗力而影响其使用时，可以请求出租人适当减免租金。承租人非经出租人同意，不得将租赁权转让或者将土地使用权转移给第三人。承租人必须按照原土地使用权出让合同中规定的使用用途去使用、保护土地，不得擅自改变，并不得对土地进行掠夺性使用。如果要改变土地使用用途，则必须通过出租人向土地所有者或其代表提出申请。租赁关系终止时，按规定交回土地。承租人交回土地的原则是交回原物。交还的土地不能包括隐蔽的危险，如有危险时，承租人应以自己的费用予以排除，并依《土地复垦条例》予以恢复。承租人违背上述义务时，出租人有权要求赔偿损失，后果严重的，也可以要求解除合同。承租人的义务，即是出租人的权利。

某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

　　

　　1996年1 月27 日，被告吕╳╳、吕╳╳与某某自然村签订一份《合同书》，合同约定，原告将位于某国道旁的一快土地，出租给二被告作为修车之用，面积一亩，租金每年600元，如某某村奔小康建新村领导组需要用该地，二被告应无条件拆除临时搭盖交换地块。合同签定后，被告一直使用该地。

　　后来，某某村奔小康建新村领导组需要用该地，但二被告拒绝退还土地，原告于是向人民法院起诉，要求二被告归还土地，并拆除搭盖并支付所欠三年租金。

　　案件发生后，某某村委托我所李律师、何律师依法参加诉讼。在诉讼过程中，二被告提出，本案件属于土地所有权争议，不属于人民法院是受案范围，并提出，原告不具备主体地位不适格。原告代理人在诉讼中提出：一、本案属于土地租赁合同争议，依法属于人民法院的受案范围;二、**自然村作为原告某某村的下属办事机构权利义务的承受者，也是土地的经营者、管理者，具备合法的诉权。

　　经过审理，一审法院以及二审法院认为合同并未成立，且双方对合同无效均有过错，因此双方各自承当相应的过错。对原告支付三年租赁费用1800元的诉讼请求不予支持，判决要求二被告退还土地，并拆除搭盖。

　　

　　土地所有权争议依法不属于人民法院受案范围，而应当依法由人民政府解决。本案中，原告代理人很好抓住案件的关键，即本案不是土地所有权、使用权归属争议，而是土地租赁合同争议，因此，认为原告具备诉权。这点得到法院的支持。

　　原告原诉讼请求是解除双方的土地租赁合同，但似乎忽略了一个小问题：合同解除是建立合同有效成立的基础上，我国《土地法》规定：;农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设;因此，原被告双方签订的合同因违背法律的强制性规定，是无效合同。合同无效为自始无效。无效之合同自然不存在解除问题。在诉讼中，发现问题后及时变更为请求确认双方租赁合同无效，仍未为晚。

　　

　　福建省╳╳市人民法院

　　民事判决书

　　╳民初字第1032号

　　原告╳╳市╳╳镇╳╳村民委员会，住所地南安市水头镇╳╳村。

　　法定代表人吕╳╳，系该村民委员会主任。

　　法定代理人李琴声、何祯恺，福建义全律师事务所律师。

　　被告吕╳╳，男，1941年6月29日出生，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　被告吕╳╳，男，成年，汉族，住南安市水头镇朴一村。

　　二被告的共同委托代理人洪╳╳、张╳╳，福建╳╳律师事务所律师。

　　原告南安市水头镇╳╳村民委员会因与被告吕╳╳土地租赁合同纠纷一案，本院于2004年8月19日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琴声、何祯恺和二被告共同的委托代理人洪╳╳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告南安市水头镇╳╳村民委员会诉称，二被告向原告租赁了位于324国道旁的一宗地块，双方签订一份《合同书》，约定**村出租该地供二被告作为修车之用，该地面积一亩，租金每年600元，如╳╳村需要用地或奔小康建新村需要，二被告应无条件拆除临时拱盖交还地块。合同签订后，其村履行合同义务，但二被告却未按时支付租金，现尚欠1800元;且现其村奔小康需要用地。因此其村欲向二被告收回该地，但二被告并不返还该地。帮请求判决解除原、被告间土地租赁合同;判令二被告立即返还承租地块，并逢费拆除临时搭盖;判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

　　被告吕╳╳、吕╳╳辩称，本案不属于人民法院受理的范围，原告不具有主体资格，原告诉请依法无据，被告没有欠原告租金，应驳回原告的起诉。

　　在审理中，本院依法向原告释明本案的土地租赁合同是无效合同，原告为此将请求判决解除原、被告间土地租赁合同，变更为请求确认原、被告间土地租赁合同无效，并要求判令二被告立即返还承租地并由被告自费拆除临时搭盖，判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。

　　在本院审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：

　　1996年1月27日，二被告与原告的╳╳自然灯双方签订一份《合同书》，合同约定，原告的╳╳自然村将位于324国道旁的一宗地块，出租给二被告作为修车之用，该地面积一亩，租金每年600元，如水头镇建村市场领导组需要用地或╳╳村奔小康建新村领导组需要用该地，二被告应无条件拆除临时搭盖交还地块。合同签订后，被告使用该地至今。原、被告均认为双方签订的土地租赁合同无效。双方当事人争议的焦点：本案是否属于人民法院受理的范围原告是否具有主体资格被告有欠原告租金1800元，被告是否应再支付原告租金1800元并返还承租地块，自费拆除临时搭盖

　　关于本案是否属于人民法院受理的范围、原告是否具有主体资格的问题。原告认为，本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然村集体所有，权属明确，而作为社团法人的原告是其下属╳╳自然村的权利和义务的承受者，具有合法的诉权，有权提起诉讼，原告提供一份自己出具的《证明书》，以此说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然集体所有，该地至今由被告使用。

　　被告认为，本案诉争的是土地所有权或使用权纠纷，双方签订的合同违反土地法的规定，依法应由人民政府处理，法院无权受理。另原告提供的《证明书》也说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的╳╳自然村集体所有，故原告没有诉权，╳╳自然村才是诉争的土地的经营者、管理者，才有诉权。

　　本院认为，原告提供的《证明书》，虽是原告自己出具的，但被告也认为╳╳自然村才是诉争的土地的经营者、管理者，故本案诉争的土地权属明确，本案不是土地所有权或使用权纠纷。虽双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定，但这只是合同纠纷，属于人民法院受理的范围。原告是其下属╳╳自然村的权利和义务的承受者，依法具有合法的诉权，有权提起诉讼。

　　关于被告有否欠原告租金1800元，被告是否应再支付原告的租金1800元并返还承租地块，自费拆除临时搭盖的问题。

　　原告认为，双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定，合同无效，被告应返还出租地块，自费拆除临时搭盖;另因被告已实际使用该地，而又拖欠原告租金1800元，根据公平合理原则，被告应再支付原告的租金1800元。