二手房选购必须考察“四大要素” 购买二手房需看清合同

　　贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

二手房选购必须考察“四大要素”

一是要查明所选二手房的产权现状。对于产权不明晰和存在纠纷的，消费者一定不要购买。要注意产权证上的房主姓名与售房者是否一致，产权有没有被抵押、被法院查封，以及是否存在其他共有人等。还要搞清所选二手房是商品房还是集资房或者经济适用住房，集资房需要卖房者所在单位同意并出具手续才能上市交易，经济适用房要住满５年才能上市交易。

二是要弄清所选二手房的历史背景和房屋结构。要了解所选二手房的竣工年代和产权期限，验明现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，弄清有没有欠缴物业和水、电、气、暖等费用。此外，还要考察房屋的结构情况，看有无破坏房屋结构的装修，管线是否合理，有无私搭、改建造成房屋主体结构的损坏等。买房者可以到房管部门的档案室查询原始档案，看看有关图纸资料，以便全面了解所选二手房的历史背景和结构状况。

三是要考察周边环境和生活配套设施。二手房大多位于城市老区，周边环境已经形成多年。购房者要走访一下周围的邻居，考察房屋周边有无噪音、有害气体、水污染等污染源，了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应等情况，把周边环境和居住的配套设施搞清楚后再决定是否购买。

四是要了解物业服务状况、收费情况和房产有无住房专项维修资金。主要是考察二手房是否有物业服务；而对有物业服务的也要考察物业公司的信誉情况和服务到位程度、物业服务设施是否完好和运行正常、物业管理收费和停车位收费等是否合理。同时还要考察水、电、气、暖的收费是高还是低等。更不要忽视对二手房是否有住房专项维修资金的考察，以免日后支付;巨额;维修养护费用。

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购买二手房需看清合同

　　核实房主身份 亲见房主本人

　　 目前买卖二手房时，大家基本都会选择中介公司，当然也有买卖双方单独完成交易的，不管选择哪种模式，都要慎重。首先，买卖双方在签订合同前要检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于房主证件的真实性和其与房主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有中介公司参与，又没有第三方居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

　　虽然现在二手房市场趋于正规，但仍有经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。既然这种"一房多卖"的违规操作在二手房市场上还没有完全杜绝，为避免自己受骗，一定要见房主本人。买方应该学会行使自身权利，约见房主当面核实。

　　明确买卖双方的权利

　　目前市场上自住需求较多，这个群体大多对房产买卖经验不足，加上房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免发生纠纷后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　据了解，目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入"买方在实际支付应付款之日起____日内向卖方支付违约金"的条款，以确保合同条款的最终落实。此外，买卖双方还应该学会使用"补充协议"。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。大家不要因为当时怕麻烦而日后添麻烦。

　　标明付款过户、费用交接时间

　　购买二手房相对新房一大优势就是现房交易，这样就不用等待几个月甚至一年才能过户。同时也需要买方，尤其是现金交易的买方注意付款时间、过户时间等时间的注明。在实际操作中现金交易的买方一般会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间又关乎过户日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行事前签订的"违约"。

　　二手房一般都会有些水、电、煤气等费用需要清算，这也是买卖二手房复杂手续中的一环，属于"房屋交付"中的重要条款。这也要求买卖双方在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。