二手房土地使用年限如何计算？买卖二手房 双方应按照什么比例交税？

　贾启华律师，北京专业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

二手房土地使用年限如何计算？

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　　土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。

　　一、土地使用权年限的界定：

　　根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

　　二、土地使用权的出让与划拨分类。

　　土地使用权最主要的两种获得途径为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。

　　土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。

　　划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。

　　除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

　　三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体使用年限如何计算：

　　1、已购公房、央产房的使用年限计算。

　　已购公房和央产房同属福利分房制度下的;产物;。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。

　　如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。

　　例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为 ;1997年至2067年;，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。

　　2、二手商品房、经济适用房的使用年限计算。

　　经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

　　例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。

买卖二手房 双方应按照什么比例交税？

　　问题编号为652106的网友留言：买卖二手房，七十平左右，买卖双方应该按照什么比例交税

　　烟台市地税局回复：二手住房买卖，卖方需要缴纳营业税及附加和个人所得税，买方需要缴纳契税。该二手房70平方米，属于普通住房。

　　卖方：根据财税[2011]12号《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》一文，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　个人所得税：对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若不符合上述优惠条件，个人转让房屋取得的所得，应按照;财产转让所得;项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。其应纳税额按下列公式计算：应纳税额=×20%

　　买方：根据财税[2010]94号《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》一文，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

　　若您家庭名下还有其他住房，则需要按照3%计算缴纳契税。