贾启华律师，北京专业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

租房期间内房主卖房怎么办？

　　一、承租人有优先购买权。

　　第二百三十条规定;出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。;

　　在房主出售房屋的时候，房屋的承租人是优先购买权。意思就是房屋所有权人出售房屋的，在同等条件下，房屋的承租人有权要求优先于其他购买人取购买原承租房屋。

　　基于以上法律规定：在房主出售房屋时，如果有承租人，要先通知承租人要求其确认是否有意购买。如果承租人有意购买，在同等条件下要优先出售给承租人。房屋购买人如果发现房屋处于出租期间，也应该要求原房主提供承租人不主张优先购买权的书面文件。

　　这份，在房屋有承租人的交易中非常重要，可确保交易的稳定性，及不因承租关系存在引发不必要的纠纷。因此，交易各方一定要重视。

　　那么提到的通知的;合理期限;是多长时间这个时间合同法并没有明确规定。一般理解安全些的话是三个月。因为第十一条规定;房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。;

　　实践中，很多承租人并没有购买的需求，主张行使优先购买权的并不是很多，同时优先购买权只是相对的，也受到很多限制。而且，房主和购买人如果真想规避承租人的优先购买权，还是有很多方法可以操作的。因此，相对而言，承租人的另一项权利就显得非常重要了。

　　二、;买卖不破租赁;是承租人最重要的权利。

　　第二百二十九条规定：;租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。;

　　这句话的通俗说法就是;买卖不破租赁;，但实践中，很多承租人和新房主往往不了解这项规定，也因此引发了不少不必要的纠纷。

　　在对待房屋原来的承租人时，有的新房主认为原来的租赁合同是原房主签的，现在我是房主，我说了算，原来的协议不算数。一旦取得房屋所有权后，有的新房主就提出解除原租赁合同或者调整租金标准的要求。就算是承租人本人，有时也没注意到自己与原房主签订的租赁协议竟然对新房主也有约束力。

　　要提醒大家：这个想法是绝对错误的，新房主也要受到原租赁协议的约束，因为你买的就是有这个租赁关系的房子。新房主有义务按原租赁合同履行到期。

　　承租人了解这一点，在碰到新房主提出与原租赁合同不同的要求时，就有权理直气壮地拒绝，并要求严格按原合同履行。

　　新房主了解这一点，在购买已设定租赁关系的房屋时，要充分考虑已设定的租期、原租金标准，承租人已支付和未支付的租金情况。对房屋交割后未支付租金或已支付但未到期租金的归属和交割要与原房主约定清楚，并同原承租人确认。这些因素同样也影响到买卖双方的房屋交易价格，应该列为的重要组成部分。

　　最后小结：在房主要卖房时，承租人有权说;我要买!;和;我要继续租!;如果承租人说出这两句话，房主一定要重视!

出售、出租哪种更划算

商业地产：出售、出租哪种更划算

随着房产新政的陆续出台，不少房地产商开始将目标指向商业地产投资，在分割销售和整体出租的选择中，后期经营管理水平成为对开发商最大的考验。

商业地产新一轮投资热升级

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，商业地产新一轮的投资热潮与房地产商从住宅市场撤离有关。

北京保利房地产集团营销中心的李晓明认为，房地产企业开始关注商业地产，并不是对商业地产的预期有多高，而是在寻求一种资金的结构平衡。商业地产的开发周期长、投资风险大，但可以获得长期稳定的现金流，使企业的资金结构更加合理。

另外，国外投资者看好商业地产的前景也是该股热潮的原因之一，商业地产的开发由此可以更加便利的融资。中国城市商业网点建设管理联合会发布的指出，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

从中国商业地产联盟发布的2006年商业地产发展趋势来看，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。

聂梅生解释说，从这一轮投资热潮来说，商业地产的业态已经升级。之前的商业地产投资多是房地产商延用住宅地产的物业管理标准，建成之后将产权出售，这种分割了的产权降低了整体的价值。而现在属于物业持有型，是一种整体运作。房地产商通过专业的后期经营管理获取稳定的现金流。

资金压力让开发商租售两难

业内人士告诉记者，前几年大行其道的产权分割式商铺，尤其是售后返租等变种，将会逐渐受到冷落。一方面，这种模式常常带有欺骗性，影响了中小投资者的收益水平，在两者之间产生利益的纠纷。

另一方面，已经购入产权的商铺持有者成为业主，开始了以自我为中心的独立经营。他们竞争无序，缺乏统一的管理，进而造成开发项目的整体定位不清，难以形成规模优势。

融创集团投资的天津上谷商业街客服中心主管韩彬告诉记者，为使资金尽快回笼，"只租不售"难度很大，但出售后如何与业主共同整合业态管理是对商业地产投资的最大考验。

韩彬表示，将产权尽快出售可以保证充足的现金流，但之前商业地产投资失败的例子表明，分散的产权持有者容易给总体的管理带来混乱。因此集团在后期经营管理上下了大力气，确保在出售产权的同时保证整体经营。

南开大学项目管理研究中心副主任于仲鸣认为，回收的资金流向何处，也是对开发商管理水平的一次考验。如果只将商业地产的投资回报作为提款机，项目就很难有大的发展，应利用一部分收入加强后期经营管理。比如对零散的商户传播统一的经营理念，提供咨询服务，都是维持长期现金流的保障。

商业地产投资遭遇管理瓶颈

国际大厦是天津市首座中外合资的综合性商用大厦，自1991年开业至今一直是各跨国公司、外资企业首选办公地点。原因之一就在于高水平的物业管理得到了客户的肯定。

北京保利地产的李晓明也表示，商业地产投资所需的管理成本和水平远高于住宅地产投资。举个例子来讲，哪怕只有一户商家入住，十几层楼都要灯火通明。目前在北京的局部地区涌现出商业地产投资的热潮，由此带来的激烈竞争必将导致管理不当的商家出局。

滨海金融街是滨海新区高档写字楼盘，项目负责人杨春说，随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向依靠专业管理咨询机构的支持。一些具备丰富客户资源，以及提供商业地产专业设计的服务机构愈加显现作用。同时，商业地产专业人才短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型人才十分紧俏。

杨春还表示，行业内部缺乏有效的沟通，经常搞同质竞争，也不利于整个房地产行业的发展。比如在所谓的优势地段，不少开发商蜂拥而至，但无力持续经营。等到真正有实力的开发商准备进入时，又难以找到合适的地点。

于仲鸣教授也认为，政府在商业地产的开发中也应起到宏观调控的作用。单个房地产企业以追逐利润为目标，同时缺乏战略思考，很容易造成无序的竞争和资源的浪费。对此，政府应当有整体的规划，对商业地产的投资起到指导、约束的作用。

商业地产：出售、出租哪种更划算　商业地产：出售、出租哪种更划算