北京知名拆迁补偿标准律师
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贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。贾启华律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下：
1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人获得拆迁补偿款后死亡。这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由继承人继承。这里有一个问题，就是如果承租人的配偶健在，那么拆迁补偿款是属于承租人个人财产还是夫妻共同财产因为，是否夫妻共同财产对于拆迁补偿款的分配具有十分重要的影响。 我个人初步的意见是，从合同相对性的原理出发，承租人因公房租赁合同而获得的财产应当认定为个人财产。当然，现实生活中，公房租赁的问题有复杂的历史背景，而且是缘起于法律健全之前的，后来的法律是否溯及前面的事实，仍需商榷。这里只是提出问题，引发相关的注意。
2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补偿款落实到位之前死亡的。我们知道，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施、补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世，这是一个不容回避的问题。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果承租人在拆迁协议达成后死亡的，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下，我认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后落实的拆迁补偿款应当作为承租人个人的遗产，按照继承法有关规定由继承人进行继承。如果承租人在拆迁协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能获得基于承租人地位所得的拆迁补偿款。
3、原来的公房承租人健在或死亡，但家庭成员达成一致并经公房产权人或管理人同意变更公房承租人。变更承租人后发生拆迁，获得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。理由如情形1所述，不再重复。
4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。 就我了解，现在变更公房承租人是很难的。当事人在原承租人死亡的情况下向公房产权人或管理人申请变更承租人的时候，公房产权人或管理人都会要求申请人的家庭成员就承租人人选达成一致意见。有的公房产权人或管理人还要求对家庭成员达成一致意见的情况进行公证。而家庭成员之间考虑到将来拆迁补偿款的分配，利益冲突严重，很难达成一致意见。
通过诉讼变更承租人也很难得到法院的支持。通过民事诉讼请求变更承租人的话，法院会以公房的产权人或管理人对公房有处分权，可以自由决定是否续租以及续租程序上的事情为由驳回诉讼请求。通过行政诉讼诉行政机关消极不作为，请求履行变更职责，法院也不支持。笔者去年代理的一个案件，诉西城区政府行政不作为，请求履行变更承租人职责。法院判决驳回诉讼请求。理由是西城区政府不存在不作为的问题，已经积极履行职责了。所谓积极履行职责是指，房管所对于当事人的变更申请做出了一个书面的答复，该答复称因当事人家庭成员之间不能就承租人变更事宜达成一致意见，所以拒绝变更。就是说，房管所做出“拒绝变更”的书面答复行为就是履行职责!
那么在原公房承租人死亡，尚未变更承租人的僵持之际，发生拆迁，拆迁补偿款的归属如何确定
如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格的丧失。《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，而不是继续履行原来的租赁合同。原来的租赁合同已经因承租人的死亡而终止，已经死亡的承租人因民事主体资格的丧失而不可能再履行租赁合同的义务，当然也不可能再享有租赁合同的权利。
因此，在公房租赁关系中，已经死亡的承租人不可能再承担公房租赁合同中的义务，当然也不应当再享有公房租赁合同带来的利益。因此，拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生，他已经不再具有承租人的身份，虽然他可能还是公房租赁合同上的承租人。
拆迁中的补偿实际上分为两种：一种是拆迁人对被拆迁人的补偿，一种是被拆迁人对承租人的补偿。在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施因素。
没有征地批文是否导致补偿协议无效
没有征地批文签订的合同，是属于违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应该认定为无效。我们知道《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释;》第十四条规定;“合同法第五十二条第;项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会必然导致合同无效。
那么，我们首先要判断识别什么是效力性规范。
一、效力性强制性规定
法律规范依据权利、义务的刚性程度，可分为强制性规范和任意性规范。强制性规范进一步可区别为效力性规范和管理性规范。
一般认为，所谓效力性强制规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。
所谓管理性强制规范或取缔性强制规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，违反此类规范继续履行合同，将会受到国家行政制裁，但合同本身并不损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，而只是破坏了国家对交易秩序的管理规范。违反此类规范后，如果使合同继续有效也并不损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，而只是损害当事人的利益的规范。
二、效力性强制性规范与管理性强制性规范的区分方法
理论界与实践中，均将强制性规范划分为效力性强制规范与管理性强制规范，但理论界对于效力性强制规范与管理性强制规范的区分有着不同的观点。
现在我国比较成熟的观点是王*明教授的三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定;第二，法律、法规虽然没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定;第三，法律、法规没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定。
三、必须是法律、行政法规中的效力性强制性规定
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第四条规定“规定合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《合同法》于1999年10月1日起开始实施，《合同法司法解释一》于1999年12月19日通过，因此，从1999年12月19日起，合同是否有效;，应当以法律、行政法规为依据，而不得以地方法规、行政规章为依据。因此对于违反效力性强制性规定而导致合同无效的，只能是以法律、行政法规中的效力性强制性规定来认定合同无效，因此对于认定合同无效的效力性强制性规定只能存在与法律、行政法规中，而不存在于地方法规、行政规章中。
四、土地征收的审批规定，属于效力性强制性规定。
按照效力性强制规范的识别方法，我们认为《土地管理法》关于征地必须由国务院或省级人民政府审批的规定，属于效力性强制性规范，不属于管理性强制性规范。从严格管制土地用途和保护耕地的角度看，虽然法律没有明确规定，没有征地批文的，签订的征地补偿协议无效。但是如果承认合同的效力，必然将损害国家利益和社会公共利益，所以应当认定无效。因基于被征地人对行政机关的信赖，行政机关给被征地人造成的损失要予以赔偿。但是如果在判决之前行政机关取得征地批文，是否还要确定补偿协议无效，需要慎重。
以上知识就是对相关法律问题进行的解答，通过上文的分析，土地征收的审批规定，属于效力性强制性规定，所以没有征地批文签订的合同，是属于违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应该认定为无效。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。
