贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。贾启华律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

房地产开发流程是怎样的

　　房地产的开发是有着一定的流程，房地产这个行业作为带动我国经济发展的行业，所承担的也比之其他行业更多。而且还关系着我国公民的居住问题。下面就让为大家带来的房地产开发流程是怎样的相关内容，一起来看看吧。

　　一、房地产开发流程是怎样的

　　选址定点阶段

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保局办理生产性项目环保意见书。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、规划部门办理项目选址意见书。

　　规划总图审查及确定规划设计条件阶段

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、国土资源局办理土地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　初步设计和施工图设计审查

　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

　　5、国土资源局进行用地预审。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　二、房地产开发流程周期

　　从规划立项到物业交付，少则几年，多到十几年.按照房地产开发的四大环节分，各阶段的时间表为：在前期和报批过程中，一般为10-18个月在工程的施工过程中，单体建筑一般为11-18个月在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月,推广期3个月,强销期、持续期3-6个月

　　三、补办房产证的程序是什么

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房产证遗失补办的程序是：

　　1、产权人凭身份证原件到房管部门档案室复印房产证的存根，并通过报纸登报声明房产证作废;

　　2、产权人凭房产证存根复印件和声明作废的报纸到公证处办理遗失公证;

　　3、产权人持身份证原件、复印件以及上述资料到房管部门办理遗失补办手续;

　　4、房管部门在指定报纸上刊登补发公告，经6个月无异议的，予以补办新证。

　　如果是开发商丢失了五证，则需要立即向原申请部门补办。

　　以上就是为大家带来房地产开发流程是怎样的的全部内容。只有我们仔细了解了房地产开发流程是怎样的，我们才能维护自己的合法权益，以免造成不必要的麻烦。欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

合资、合作开发房地产合同纠纷判决

　　核心内容：法院是如何处理合资、合作开发房地产合同纠纷的呢下面由为您介绍，希望对您有帮助。

　　云南省昆明市中级人民法院

　　民事判决书

　　原告*研究院)诉被告*公司、被告云南*公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2004年3月29日受理后，依法组成合议庭。被告*公司、云南*公司于2004年5月14日提出反诉。在本院组织下，三方当事人于2004年5月25日进行了证据交换。2004年5月28日，经原告*设计院、被告*公司、云南*公司申请，本院委托昆明市司法技术鉴定中心对本案争议事项进行司法鉴定。2004年9月22日，昆明市司法技术鉴定中心出具昆法司鉴司技字第124号《司法技术鉴定书》。2004年10月27日，本院公开开庭审理了本案。原告*设计院法定代表人陆增建及其诉讼代理人赵一飞、王茂喜、被告*公司法定代表人李卫民及其诉讼代理人李亚秋、被告云南*公司法定代表人李卫民及其诉讼代理人李亚秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告*设计院诉称：其与*公司、云南*公司分别于1997年11月25日、1999年1月8日签订《合作开发经营合同书》及《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》，约定三方合作建设勘泰大厦，由其负责提供其所属东风东路东风巷1号建设用地6.624亩，*公司、云南*公司承担工程开发建设全过程的投资及各项税费;其有权得到9000m2或以上房屋;该工程应于1999年12月31日竣工并交付其使用。此后其按约履行了义务，并垫付了税费，但*公司、云南*公司迟至2003年12月9日才移交8000余m2的房屋予该院，且公摊标准亦超过国家标准，故请求：*公司、云南*公司向*设计院交付636.2 m2的房屋;*公司、云南*公司返还*设计院垫付的税费1013119.66元并支付相应的银行利息58279.70元;本案诉讼费及律师费5万元由*公司、云南*公司承担。

　　被告*公司、云南*公司答辩并反诉称：双方当事人分别于1997年11月25日、1999年1月8日签订《合作开发经营合同书》及《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》，约定双方合作建设勘泰大厦，反诉被告提供建设用地，其出资建设，并约定大厦竣工后反诉被告取得9000 m2建筑面积房产。2002年2月，其即陆续将房屋交付反诉被告使用。2003年12月9日，双方签订《移交协议书》确认反诉被告取得的房屋面积为9069.22 m2，已超出合同约定面积，应当依法退还。另反诉被告以出让方式取得该建设土地的使用权，故该土地出让金及契税依法应当由土地受让人交付，双方在合同中约定该税费由其支付违反法律的强制性规定，属无效条款，反诉被告应当予以退还。故请求：反诉被告退还反诉原告多取得的69.22 m2房屋;确认反诉原告与反诉被告签订的《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》第四条无效，反诉被告返还反诉原告支付的土地使用权出让金及契税1500998.40元;反诉被告承担本案反诉费。

　　原告*设计院针对反诉答辩称，三方关于土地出让金及税款的承担约定系三方真实意思表示，法律对此并无禁止性规定，故该约定合法有效，请求驳回反诉原告的反诉请求。

　　根据庭审和质证，原告*设计院、被告*公司、云南*公司对以下法律事实无争议：

　　1997年11月25日，中国有色金属工业昆明勘察院与*公司签订《合作开发经营合同书》，约定由昆明勘察院将其所属东风东路东风巷1号约7亩土地作为合作条件，由*公司出资，双方共同开发经营勘泰大厦;新建房屋建筑面积如小于25000 m2，昆明勘察院净得8000 m2房屋，如建筑面积在25000 m2以上，昆明勘察院净得9000 m2房屋;昆明勘察院所得部分不论自己使用或委托开发经营，所发生的税收和费用由其负责承担;*公司承担该项目的开发资金及开发建设中各种税费，工程于1998年3月1日前动工，1999年3月1日完成建设，并约定了因*公司原因不能于1999年5月1日前将房屋建成交付使用的违约。同时，双方还对合作建房的其他权利义务进行了约定。该合同于1998年2月13日经昆明市盘龙区公证处公证。1997年12月10日，昆明勘察院与*公司又签订一份《补充协议》，就抵押贷款事宜进行了补充约定。1997年12月30日，云南省计划委员会下发云计投资1161号《云南省计委关于建设勘泰大厦项目建议书的批复》，同意昆明勘察院与*公司联合开发建设勘泰大厦。1998年3月，昆明勘察院与昆明市土地管理局签订了《昆明市划拨土地使用权补办出让合同》，补办了其参与合作开发的昆明市东风东路东风巷1号国有土地的出让手续。1998年6月，昆明勘察院名称变更为*研究院，即原告*设计院。

　　1999年1月8日，*设计院又与*公司、云南*公司签订《合作开发经营勘泰大厦的补充协议书》，约定由*公司的控股公司云南*公司作为*公司的项目公司，对勘泰大厦项目进行开发经营工作，负责全权操作勘泰大厦项目的运作;*公司与云南*公司共同作为原《合同》及本补充协议法律上的一方，对双方履行两合同的行为共同承担连带;*设计院同意将勘泰大厦项目用地6.624亩的土地使用权转让到云南*公司名下;*公司、云南*公司共同承担勘泰大厦项目开发建设全过程的投资及各项税费，*设计院有义务配合云南*公司办理相关税费的减免工作，三方并在该条中分七款对*公司、云南*公司所承担的开发建设过程中产生的具体项目费用的范围作了明确;同时，三方还对勘泰大厦产权进行了划分，并约定本划分方案各部分所占面积的核定及地面架空层、地下室、A座四、七层的具体指定位置，待设计图纸资料齐全后，双方再具体确定。三方同时就合作开发勘泰大厦的违约等其他事项作了约定。该协议于1999年1月13日经昆明市盘龙区公证处公证。

　　1998年7月28日、1999年2月1日，*设计院作为纳税人向昆明市土地管理局支付了土地出让金1457280元、土地契税43718.40元，其所缴纳的该两笔费用系云南*公司提供。1999年2月10日，云南*公司取得该宗土地的《国有土地使用证》。1999年2月1日至2000年1月30日，勘泰大厦工程建盖竣工。2000年8月28日，云南*公司、施工方云南省第六建筑工程公司、昆明市工程质量监督站对勘泰大厦工程进行了竣工验收，并出具了《单位工程竣工验收证明书》。2002年11月11日，云南省地方税务局直属征收分局向*设计院发出《税务稽查事实认定书》，认定*设计院在与*公司、云南*公司合作建房过程中未按规定缴纳营业税等税款共1013119.66元，应予补交。2003年4月25日至12月10日，*设计院向云南省地方税务局直属征收分局补交了土地使用权转让营业税等税费共1013119.66元。2003年5月8日，该税务局直属征收分局又向云南*公司作出《税务处理决定书》，认定云南*公司在合作建房过程中未按规定缴纳营业税等税款共1013119.66元，责令其限期补缴该笔税款。2003年12月9日，*设计院与云南*公司签订《移交协议书》，明确了就9000 m2建筑面积的划分及移交经多次协商达成协议，对具体划归*设计院的建筑面积及具体位置进行了确认。另2004年2月3日，*设计院就本案争议的25个车位取得了25份《房屋所有权证》。2004年9月10日，昆明市盘龙区人民法院以盘法行初字第019-043号25份行政判决书，判决撤销昆明市房产管理局于2004年2月3日作出的上述25份《房屋所有权证》的具体行政行为。

　　本案在审理过程中，三方当事人对勘泰大厦A座第5-7层住宅面积为3042.33m2、C座第3-8层招待所及C座第9-14层写字楼面积共4848.42m2无异议。对于各方当事人所争议的A座架空层的建筑面积及所分摊的公摊面积、非住宅的建筑面积，经各方当事人申请，本院委托昆明市司法技术鉴定中心对上述争议进行司法鉴定。2004年9月22日，昆明市司法技术鉴定中心出具昆法司鉴司技字第124号《司法技术鉴定书》，鉴定勘泰大厦A座居民委员会建筑面积为247.40 m2，25个车位的建筑面积为792.38 m2。

　　综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告*公司、云南*公司向原告*设计院交付的房屋面积是否足额;原告*设计院与被告*公司、云南*公司签订的《合作开发补充协议书》第四条是否有效。

　　本院认为，首先，昆明勘察院与*公司签订的《合作开发经营合同书》及《补充协议》，在昆明勘察院名称变更为*设计院后，昆明勘察院在该合同中的权利义务即由变更后的*设计院承受。该两协议及此后*设计院与*公司、云南*公司又签订的《合作开发补充协议书》均系合同主体各方真实意思表示，且昆明勘察院在合同履行中已办理了该合作建房土地的土地出让手续，故*设计院以其经出让取得的土地使用权作为投入，由*公司、云南*公司出资，三方就勘泰大厦的开发经营所签订的上述合同为有效。*设计院与*公司、云南*公司基于上述合同所设定的权利义务而形成合资、合作开发房地产合同关系。

　　其次，关于*公司、云南*公司向*设计院交付的房屋面积是否足额。本院认为，本案三方当事人对勘泰大厦A座第5-7层住宅面积为3042.33 m2、C座第3-8层招待所及C座第9-14层写字楼面积共4848.42 m2无异议，本院予以确认。对于三方争议的勘泰大厦A座一层架空层及地下25个车位的面积，昆明市司法技术鉴定中心出具的昆法司鉴司技字第124号《司法技术鉴定书》鉴定勘泰大厦A座一层架空层的建筑面积为247.40 m2，地下25个车位的建筑面积为792.38 m2，*设计院虽认为25个车位应当仅鉴定套内面积，但未提交相关证据证明车位的建筑面积不应当计算分摊面积，故本院对其主张不予确认;而*公司、云南*公司认为A座架空层中的部分房屋作通道使用应当作为共有面积进行分摊的主张，因鉴定人昆明市司法技术鉴定中心认为该部分不是必然的公用通道，不能作为共用面积进行分摊，且该鉴定机构具有相应鉴定资质，故其运用专业知识对此所作鉴定本院予以采信，*公司、云南*公司对该主张未提交相应证据证明，本院不予采信。综上，本院对昆明市司法技术鉴定中心出具的昆法司鉴司技字第124号《司法技术鉴定书》予以确认，该鉴定书证明各方当事人争议的勘泰大厦A座一层架空层的建筑面积为247.40 m2，地下25个车位的建筑面积为792.38 m2，故*公司、云南*公司向*设计院交付的房屋面积共为8930.95 m2，未达到合同约定的9000 m2，尚余69.05 m2的面积未交付，应当由本诉两被告交付予*设计院。对于反诉原告*公司、云南*公司请求反诉被告*设计院退还多取得的69.22 m2房屋，因其请求无事实依据，本院不予支持。

　　最后，关于*设计院与*公司、云南*公司签订的《合作开发补充协议书》第四条的法律效力。*设计院与*公司、云南*公司签订的《合作开发补充协议书》第四条约定：*公司、云南*公司共同承担勘泰大厦项目开发建设全过程的投资及各项税费。但*设计院有义务配合云南*公司办理相关税费的减免工作。同时，该条分七款对*公司、云南*公司所承担的开发建设过程中产生的具体项目费用的范围作了明确。本院认为，该条款内容并未约定按法律规定应当由*设计院作为纳税主体的项目，改由*公司或者云南*公司作为纳税义务人向税务机关缴纳税款，即该条款内容并未改变法定纳税主体。而本案中按法律规定应当由*设计院承担的土地出让金及税款，亦系由该院作为出让人及纳税义务人向土地管理部门及税务机关缴纳，至于其向上述部门所缴纳的税款系由云南*公司还是*公司提供，或者*设计院通过其他方式筹集，*设计院的纳税主体身份并不因此而发生改变，向其提供资金的云南*公司并未就此成为向上述部门缴纳款项的义务人。因此，该条款的内容系针对合作建房过程中所发生的费用的承担问题进行约定，并非逾越税收法律规定而擅自在税款缴纳过程中确定纳税义务人，故*设计院与*公司、云南*公司签订的《合作开发补充协议书》第四条之内容并不为法律所禁止，而系合同三方真实意思表示，为有效条款，双方均应认真履行。本案*公司、云南*公司未按该约定支付*设计院已缴纳的税费1013119.66元，*设计院与该两公司就该税款形成债权债务关系，*设计院起诉该两公司支付该笔债务的请求有事实及法律依据，本院予以支持;对于其请求的利息，因三方并未约定*公司与云南*公司承担*设计院所缴纳的税费的具体时间及有关利息的支付义务，故对于*设计院所请求的利息本院不予支持;对于其主张的律师费5万元，本院参照《云南省律师服务收费暂行标准》，结合本院所支持的本诉请求数额予以支持5万元。对于*公司、云南*公司反诉请求*设计院返还其按该约定承担的土地使用权出让金及契税1500998.40元，因该请求违反三方的有效约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

　　一、由被告*公司、云南*公司于本判决生效之日起十日内交付原告*研究院位于勘泰大厦的69.05 m2面积房屋。

　　二、由被告*公司、云南*公司于本判决生效之日起十日内支付原告*研究院债务1013119.66元、律师费5万元。

　　三、驳回原告*研究院的其他诉讼请求。

　　四、驳回被告*公司、云南*公司的反诉请求。

　　本诉案件受理费31933.07元、保全费20724.05，由原告*研究院负担31594.27元，被告*公司、云南*公司负担21062.85元;反诉案件受理费18220元，由被告*公司、云南*公司负担。鉴定费22万元，由原告*研究院负担176000元，被告*公司、云南*公司负担44000元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

　　双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年;双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。