房地产开发商投资公司融资方式有哪些？房地产公司融资风险主要有哪些

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房地产开发商投资公司融资方式有哪些？

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众所周知，房地产开发需要大量资金，这是一个资金密集型行业。大部分当地产开发商自有资金都不充分，需要通过有效的融资，获取开发项目所需资金。如果没有外界的资金支持，开发商将寸步难行。那么，房地产开发商投资公司融资方式有哪些下面就让给大家讲一讲吧。

一、房地产开发商投资公司融资方式有哪些

1、银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。

2、房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

3、上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。

4、房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

5、开发商贴息贷款：开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。

二、影响企业融资的外部因素有哪些

影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。

金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。

综上所述，对于房地产开发商而言，保持资金链完整是非常重要的。房地产开发商投资公司融资的渠道也有很多，比如银行贷款、股票上市、房地产信托和房地产资产证券化等。在众多的融资手段中，银行贷款是开发商用的最多的，基本上占了房地产融资的七成以上。

房地产公司融资风险主要有哪些

在大家眼里，房地产似乎就是非常好的，如今各地的房价高居不下，可以说房地产行业还是比较热门的。但是，房地产企业在经营的时候，也会存在自身的问题，有时候也是需要资金来周转一下的，融资是各企业家会选择的一个方式。同样的，房产融资也会存在一定的风险。对于房地产公司融资风险主要有哪些的问题，将为大家详细介绍。

一、房地产公司融资风险主要有哪些

1、房企不断增加的融资规模

由于房地产行业的特殊性，决定了房地产企业需要投资大量的资金支持企业发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。

2、房企相对单一的融资结构

根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。

3、民间资本开始涉足

由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持;其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归;房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。

二、房地产企业融资风险原因分析

1、不利的金融环境及政策

房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。

2、不健全的资本市场机制

改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱，一管就死”来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。

房地产因为经营的范围比较大，融资的时候，融资的金额不断增加，并且房产融资的融资结构比较单一，这些都是房产融资时会面临的问题。但是，无论如何，房地产公司融资的时候，肯定会比其他的企业容易一点。不过，就是需要选对融资方式。