土地使用年限20年出让合法吗 什么是房地产并购基金

　　贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。

土地使用年限20年出让合法吗

由于我国人口基数过大，土地虽然幅员辽阔然而适合人类居住的平原盆地和丘陵等地区的占有率并不高，因此我国的人均土地资源并不宽泛，国家对于土地使用权的规定较为严格，制定了系统的具体的法律条文来对这方面做出了限制和管理。今天，我们主要探讨的问题是土地使用年限20年出让合法吗给您答案。

土地使用年限20年出让合法吗

土地使用年限20年出让是不合法的

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、住宅的土地使用年限为70年。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

2、工业用地50年

3、教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年

4、商业、旅游、娱乐用地40年

5、综合或者其他用地50年。

一、土地使用年限从什么时候算起

土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年； 工业用地：全国统一执行的土地使用年限为50年； 教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年； 商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年； 综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

二、土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但至今未对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

三、土地使用年限缩水的原因

个别新买的住房土地使用年限缩水，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。 一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。 房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。 还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。 此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

古时候有面朝黄土背朝天的说法，土地无论在什么时候对于人民群众来说都是十分重要的。但是现今，为了缓解人均土地资源不足、不均的状况，国家细化的土地资源管理和土地使用权的规定，人民群众不再拥有土地所有权。因此，土地使用权限也要按照国家规定的来设定，土地使用年限20年出让是不合法的。更多相关知识请咨询365相关律师。

什么是房地产并购基金

公司并购并不是什么新鲜事，很多人后听说过，但是很少有人真正的了解。特别是房地产并购，应该有人听说过房地产并购基金，今天就为大家介绍什么是房地产并购基金以及并购基金的特征。

一、什么是房地产并购

房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。

二、什么是并购基金

并购基金，是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。

并购基金与其他类型投资的不同表现在，风险投资主要投资于创业型企业，并购基金选择的对象是成熟企业;其他私募股权投资对企业控制权无兴趣，而并购基金意在获得目标企业的控制权。并购基金经常出现在MBO和MBI中。

三、并购基金的特征

1. 在资金募集上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集， 它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的。另外在投资方式上也是以私募形式进行，绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节。

2. 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资。PE投资机构也因此对被投资企业的决策管理享有一定的表决权。反映在投资工具。

3. 一般投资于私有公司即非上市企业，绝少投资已公开发行公司，不会涉及到要约收购义务。

4. 比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业 ，这一点与VC有明显区别。

5. 投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属于中长期投资。

6. 流动性差，没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。

7. 资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆并购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。

8. PE投资机构多采取有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。

9. 投资退出渠道多样化，有IPO、售出 、兼并收购、标的公司管理层回购等等。

以上就是房地产并购基金以及并购基金的特征，希望大家看后能更加深入的了解房地产并购基金这方面的法律知识。在企业需要并购时，都会慎重选择目标企业，而不是随便就并购。如果在不是很清楚，特别是涉及到个人利益的情况下，可以要求律师介入维权。更多相关知识您可以咨询新疆律师！