贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

海外物业投资的10个常见错误

　　错误之一：想法先入为主感性大于理性

　　很多投资者在刚开始购买房产时，约90%的购买决策都是基于情感，真正能做到理性的只有10%。对于买家来说，家是你的避难所，是你生儿育女的地方。为此投资时你会不惜一切代价，这是最常见的投资陷阱。比如，你喜爱这种窗帘，它让你联想到了某个度假胜地，这是属于感情陷阱。而这种陷阱会让你的情绪来影响你的判断，这意味着你更有可能过度重视感性上的原因而给出高价，而不是理性地利用谈判来得到最好的价格。当然，如果这个房产是你与家人自住的，这种感性大于理性还有心可原，但是作为投资，这会让你与达到你的投资目标的距离更远了一步。

　　理性的做法是通过分析研究，对所要购买的投资物业，提出一系列问题。它能否提供您所需要的收益和回报它是否在吸引优质租户的最佳位置它是否能有长期升值的回报通过回答这些问题，让你明白投资一个物业是基于经济利益，而不是个人的情感。投资只能是看效益，而不是情绪性的。

　　错误之二：不作计画=策略失败

　　这是一个古老的格言，但很现实。如果你试图建立一个利润丰厚的物业组合，而没有具体实施计画。就是不带地图的信天游。你会不可避免地跑错方向，最终导致失败。

　　如果要通过房地产成功创造财富，首先要设定目标，然后制定一个有凝聚力的计画。你需要关注短期和长期两种计画，并确保您的投资决策与你的整体策略相互支持。在一个短期计画达到之后，马上开始另一个计画，持之以恒，避免盲目行动。

　　错误之三：两个极端过于冲动或过于谨慎

　　有两类初涉房地产投资者，他们买第一个物业前的最常见的特征是：要么太冲动，要么过于谨慎。

　　冲动者冲锋陷阵，急于求成。他们也许只参加了一个介绍会，就急于购买。听信买房者介绍的有如何如何优势的说法，而没有看出这是人家正急于出售的房产。不知不觉落入陷井。当然这样的房产不会使投资者一夜暴富，但投资者却认输失去了信心，以为物业投资不适合他们。

　　谨慎者则缩手缩脚，停滞不前。他们不停地参加介绍会，收集大量的资讯，但总是抱着怀疑的态度并对自己缺乏信心，无法采取行动。他们自己才是自己最大的敌人。

　　前者有时可以从他们的错误中学习，使他们的投资努力的成功，后者将永远不会克服自己的恐惧。你能做的最好的就是找一个折中。学习尽可能多的让你满意的投资决策，千万不要以为你永远不会明白这一切。你将永远有别的东西要学习。获取知识的最佳途径是游泳中学习游泳。

　　错误之四：投机心多过耐心

　　很多人进入物业投资，希望能够在一夜之间成为百万富翁。他们认为物业将可以快速解决他们的财务问题，但事实上，是在寻求房地产短期收益，更多的是猜测而不是战略投资。

　　房产投资是一项长期有前景的投资，它缺乏流动性，它需要时间来做。而且涉及大量成本，而在未来可能还会涉及到资本增值税。

　　有些人可能认为这是房产投资的一个缺点，但这正是房产投资的力量所在。因为房地产是一个成熟的商品，人人都需要它，它具有提供稳定，长期收益的能力。

　　比如说，你可以利用你的一个物业中的资产到另一个物业，争取组合收益。你还能买更多的添加到你的投资组合中。更妙的是你可以使用别人的钱来获利。没有其他的商品能够有这样的能力。如果你有耐心，高性能的物业在长期持续增长中，是确保你的财产阶梯递进顶端的途径。

　　错误之五：不做功课

　　了解房地产市场需要时间。有些投资者进入市场时并不了解房地产的周期性质是什么。有人说，其实房产投资有许多的知识要学，知道的越多，越能够让自己在投资中游刃有余。

　　比如你需要对你打算投资的地区了如指掌，让自己完全熟悉任何地区地产代理及物业管理人员。找出所有关于在该地区的物业设施，空置率和历史价值。

　　错误之六：买错类型

　　不同类型的地区，分布著不同的人口类型，在决定你购买的物业类型之前，一定要对这个区的居住人口有详细准确的了解。比如你在一个郊区投资，你首先要问自己，在这个地区的主要是家庭还是年轻单身的专业人士如果是在一个家庭市场，你会不会投资在两间卧室的公寓上如果这个地区吸引的大部分是年轻的，没有孩子的住户，你应不应买一个大的房子总之，你得了解市场，相应地购买。否则必然会导致大的投资失误!

　　错误之七：有效的现金流管理

　　初始投资者很容易陷入现金流管理的陷阱。有时了解所有涉及购卖及持有物业的成本是很困难的。建议房产投资者应该总是寻求熟悉房地产投资的专业会计的师帮助，以确保得到政策上的建议。

　　首先，你需要确保你能负担得起你所购买的物业。要弄清楚你有多少收入将能支撑你的投资，它是否足够支付你的开销如果没有，你用什么来补足

　　不要忘了还要考虑任何突发事件，比如较长时间的空租期或意外的维护成本。一个好的经验法则是保留5%左右的物业成本值，来应付诸如利率提升、土地税、保险、维修及管理费等等的一系列费用。当然，你保留的这笔钱可以放在你的贷款对冲帐户中，这样可以为你减少贷款的数额，而到用的时候可以随时支取。

　　对每一个潜在的投资进行分析，并确保你做好充足的准备。低估你的收入和高估你的费用你才有可能做到有备无患。

　　错误之八：自己来或随便选择专业人员

　　人有时会凭著自己的聪明，认为自己什么都可以做。但有时恰恰是这一点让自己在投资方面受到了限制，选择了不适合自己的财务结构，或者是让自己的投资走向了让自己停滞不前的方向。这里给所有初始融资物业投资者的最好忠告是:要寻求一个合格的，专业的抵押贷款经纪人的帮助。从长远来看，这样的贷款经纪人可以根据你的情况为你选择正确的融资类型，不但可以为你节省数千圆，还能够给未来铺垫更坚实的投资道路。因此，一个能够引导你在正确的方向投资的好的经纪人非常关键。

　　错误之九：不做彻底检查

　　买房前进行专业的建筑和害虫检查从降低房屋品质风险来看，是十分必要的。在购入物业后，买家没有任何法律保护。假如你在搬入几周后发现了问题，前业主是不承担修复义务的，因此，尽管验房报告会增加资金的少量投入，但从长远来看还是很值得的。

　　除此之外，专业验房报告还有一个好处，能帮助买方在议价时获得更大的优势。如果你发现了物业中存在的问题，你可以就此向卖家要求更好的价格。

　　从买家的角度，你对验房报告理解得越透彻，你的议价优势就越大。你甚至可以在验房结束的第一时间向验房师了解情况，并澄清一些专业名词。这样当你和卖家或仲介谈判时，自然会更加自信。

　　要提醒的是，一定要确保验房师的品质。你可能会在网上搜索，选择那些网站看上去很专业的公司，但这不一定保证验房师的资质。要记住的是，只要你发现了问题，无论大小，都应就此向仲介或卖家争取更好的价格。毕竟，大多数物业都会在不同程度上有些缺陷，如何利用它们就取决于你的努力了。

　　错误之十：为了省钱而亲自管理

　　现在你已经做对了所有投资房产的步骤，避免了以上错误的发生。手中有了一个完美的物业投资......而辛勤工作才真正开始!

　　许多投资者认为自我管理自己的投资为好。找租客，收租金，作维修等。以为大包大揽，就会一本万利。错，错，错!一个两个还能对付。如果你有20个物业呢

　　物业管理事无巨细；必须找到合适资格的租户以确保您的租金收取。懂得租房的法律，对租金的市场价值牢牢把握，进行定期检查，租户与你产生异议时，自己在仲裁庭应付可能出现的差错，处理所有的突发事件，并做到随叫随到，还有您的租户维护问题等等。与其自己处理，倒不如支付专业物业经理来处理所有这些事情，当然你必须确定你找到的这名物业经理必须是一位专业，负责的物业经理。让物业经理管理你的物业，而你来管理你的物业经理，同时你能腾出更多时间和精力找到更多的投资，以增加你的投资组合，产生更大的财富。

酒店公寓怎样建业委会

我搬进酒店式公寓已经一年了，但公寓至今还没有成立业主委员会。部分居民对现任物业管理公司的服务不满意，但因没有成立业主委员会而无法撤换。那么酒店公寓应该如何建立业主委员会 　　根据的有关规定，住宅要建立业主委员会，出售的总建筑面积必须达到百分之五十以上或者出售已满两年，然后由所在地的区、县房地产管理部门会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。 　　组建业委会大致有如下八个步骤： 　　第一步，首先应该互相建立联系，本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 　　第三步，筹备组开始工作，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。 　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间书面发给每个业主。 　　第五步，成立业主大会时，筹备组在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，公开统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。 　　第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收。 　　第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。 　　酒店公寓建立业主委员会，还必须注意以下几点： 　　1．积极正面宣传物业管理和业委会的作用。 　　很多白领业主认为酒店公寓售价比一般住宅高，物业管理的质量也高，一切问题都可以通过物业解决，其实不然。有的把业委会视为业主与物业企业“斗争”的载体；也有的因为自身工作忙，根本就无暇顾及自己在该方面的权益。对此，政府主管部门、物业管理协会等可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多方式、长时间地对广大业主进行宣传，让其关心、支持业委会，自觉参与小区的物业管理。 　　2．寻找合适人选。 　　酒店公寓的业主白领较多，平时工作繁忙、出差频繁，业主间的交流相对较少，因而需要开发商或物业公司出面牵头。业委会的人选首先要有一定的空余时间:道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织协调能力。此外，财会、建筑、法律、新闻、公关、管理等专业的人士可优先考虑。因为在业委会成立后，专业人士更有利于担任业委会的主任、副主任、秘书开展日后工作，也更有利于协调外部单个或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突。 　　3．建立激励和约束机制。 　　针对当前现有部分业委会行使权利和履行义务都比较被动，常常是不出现大问题，业主们或物管公司不督促、不反映，业委会就不主动去做工作的现象，在建立业主委员会的同时应建立激励机制和约束机制。如果业委会工作突出，就给予奖励，否则就给予处罚。 　　4．请专业律师支持。 　　酒店公寓会出现物业管理用房等房屋的产权不明晰，或者物业维修资金没有到位、小区尚有地价未能还清等等情况，这些都是阻碍小区成立业主大会的原因。必要时需要发动公寓内律师业主或外请专业律师支持，为建立业主委员会铺平道路。